檢視與完善《物權(quán)法》車(chē)位權(quán)屬規(guī)則探討(3)

    四、完善《物權(quán)法》車(chē)位權(quán)屬規(guī)則的建議

    綜上，針對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》車(chē)位權(quán)屬規(guī)則存在的不足，在堅(jiān)持小區(qū)車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，立足我國(guó)國(guó)情，借鑒國(guó)外立法例，應(yīng)從以下幾方面對(duì)其加以修改完善:

    其一，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中增加對(duì)專(zhuān)有部分的界定，同時(shí)增加規(guī)定“以持久性的界限標(biāo)明范圍的車(chē)位，視為有獨(dú)立性的房間”。

    其二，將小區(qū)車(chē)位劃分為法定車(chē)位、增設(shè)車(chē)位兩類(lèi)，并分別予以規(guī)制。其中法定車(chē)位由開(kāi)發(fā)商依法強(qiáng)制配建。對(duì)車(chē)位配建的數(shù)量，我國(guó)目前由國(guó)家立法統(tǒng)一規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后，允許各城市根據(jù)自身發(fā)展水平、車(chē)位供需狀況等制定具體標(biāo)準(zhǔn)的做法值得贊同。在法定車(chē)位中，強(qiáng)制規(guī)定按照每5至10個(gè)業(yè)主一個(gè)車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置臨租車(chē)位或鐘點(diǎn)車(chē)位，用于來(lái)客、為小區(qū)業(yè)主服務(wù)人員等公眾停車(chē)。法定車(chē)位應(yīng)界定為區(qū)分所有建筑物的共有部分，明確規(guī)定為業(yè)主共有。對(duì)于法定車(chē)位(臨租車(chē)位除外)，允許業(yè)主大會(huì)協(xié)議決定為特定業(yè)主設(shè)定專(zhuān)用權(quán)，或登記為業(yè)主房屋專(zhuān)有權(quán)的內(nèi)容或在業(yè)主管理規(guī)約中加以記載。該專(zhuān)用權(quán)可以隨業(yè)主房屋的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，也可在業(yè)主之間單獨(dú)移轉(zhuǎn)，但不得移轉(zhuǎn)給非業(yè)主。此外，在優(yōu)先保護(hù)業(yè)主停車(chē)?yán)娴那疤嵯?，為充分發(fā)揮車(chē)位的效用，亦應(yīng)允許法定車(chē)位對(duì)非業(yè)主出租。設(shè)定專(zhuān)用權(quán)所取得的收益，在扣除物業(yè)管理成本和稅金后，屬于全體業(yè)主共有，用作維修資金。增設(shè)車(chē)位應(yīng)計(jì)入容積率，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積份額，可以界定為區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分，通過(guò)登記取得單獨(dú)的權(quán)利證書(shū)，開(kāi)發(fā)商可以單獨(dú)出售、出租或抵押，且不以業(yè)主為限。但在開(kāi)發(fā)商出售、出租增設(shè)車(chē)位時(shí)，業(yè)主在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。

    其三，規(guī)定強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)共有部分控制權(quán)的時(shí)間和逾期未移交的法律后果。移交時(shí)間可規(guī)定為業(yè)主委員會(huì)成立或管理負(fù)責(zé)人推選或指定后1個(gè)月內(nèi)。逾期未移交的法律后果可規(guī)定為業(yè)主有權(quán)終止在開(kāi)發(fā)商控制階段就小區(qū)共有部分由開(kāi)發(fā)商對(duì)外簽訂的任何合同或協(xié)議。

    其四，修改《物權(quán)法》對(duì)共有部分的規(guī)定，明確屬于業(yè)主共有土地使用權(quán)的土地范圍。小區(qū)內(nèi)的土地，除了屬于城鎮(zhèn)公共道路用地、城鎮(zhèn)公共綠地、業(yè)主專(zhuān)有的建筑物用地、分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)面積可以依法由開(kāi)發(fā)商等主體保留的建筑物用地外，由業(yè)主共有建設(shè)用地使用權(quán)。包括:建筑物所在的土地及其附屬的庭院、圍繞建筑物的空地、小區(qū)綠地和道路用地、公共設(shè)施及場(chǎng)所用地、物業(yè)服務(wù)用房用地等。同時(shí)，由于專(zhuān)用權(quán)的設(shè)定對(duì)于共有部分來(lái)說(shuō)具有普遍性，可在共有部分中增加對(duì)專(zhuān)用權(quán)的規(guī)定。
 
注釋:
  ①如我國(guó)建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》第8．0．6條規(guī)定:居民汽車(chē)停車(chē)率不應(yīng)小于10%;居民區(qū)內(nèi)地面停車(chē)率不宜超過(guò)10%;居民停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)的布置應(yīng)留有必要的發(fā)展余地。長(zhǎng)春市建筑物配建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定住宅為別墅類(lèi)的，每戶配建機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位不低于1－2個(gè);住宅建筑面積大于100㎡ ，每戶配建機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位不低于0.6個(gè);建筑面積小于100㎡每戶配建機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位不低于0.4個(gè)等。
  ②《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條、《城市房地產(chǎn)管理法》第32條、《物權(quán)法》第146條、147條等
  ③建設(shè)部2002年《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定:層高2．2米以下(不包括2．2米)的房屋不計(jì)入建筑面積。2005年《長(zhǎng)沙市建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)定》第16 條規(guī)定:建筑物底層的架空開(kāi)放空間作為永久性全天候的公共活動(dòng)場(chǎng)地或?qū)嵤┚G化的，其面積不占用容積率指標(biāo)。
  ④見(jiàn)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”2002 年度臺(tái)上字第2108號(hào)民事裁定。
  ⑤見(jiàn)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第57條。
 

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