檢視與完善《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則探討(2)

    三、對(duì)車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然分析

    (一) 對(duì)車位功能的分析
   
    我國(guó)建設(shè)部和地方政府出臺(tái)的規(guī)范性文件對(duì)車位的配建做出了規(guī)定。①根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)該報(bào)經(jīng)規(guī)劃修建一定比例的車位，作為配套設(shè)施。強(qiáng)制配建車位作為配套設(shè)施，也是許多國(guó)家和地區(qū)的通例。如根據(jù)法國(guó)《都市計(jì)劃法》，于新建建筑物時(shí)，建筑者負(fù)有于建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設(shè)計(jì)一停車空間的義務(wù)。[13](P210)加拿大多倫多市要求開發(fā)商必須依法為擁有2間臥室的住戶配置1個(gè)停車位，為擁有3間以上臥室的住戶配置2個(gè)停車位。[13](P5)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)1991年“內(nèi)政部營(yíng)建署”發(fā)布命令，規(guī)定日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為公共設(shè)施。在我國(guó)汽車已成為城市居民出行的重要交通工具，而且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)民生活水平的提高，人們對(duì)汽車的需求量還會(huì)增加。因而，居住在小區(qū)里的有車業(yè)主對(duì)車位的需求是必然的。將法定車位作為配套設(shè)施，有利于滿足業(yè)主的停車需要，提升小區(qū)的居住環(huán)境。

    (二) 對(duì)車位權(quán)屬所涉利益及其規(guī)范性質(zhì)的分析

    民法規(guī)范的核心任務(wù)就是協(xié)調(diào)利益關(guān)系，立法者總是要根據(jù)利益關(guān)系的不同類型，設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。[14](P93)因而，討論《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然狀態(tài)，就有必要分析車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系從總體上來(lái)講，主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系; 民事主體利益與國(guó)家利益之間的關(guān)系;民事主體利益與社會(huì)公共利益之間的關(guān)系。[14](P93)一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于民事主體與民事主體之間利益關(guān)系的調(diào)整主要借助任意性規(guī)范，此外還有倡導(dǎo)性規(guī)范和混合性規(guī)范。對(duì)于民事主體利益與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益之間關(guān)系的調(diào)整主要借助強(qiáng)行性規(guī)范。那么，就小區(qū)車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系而言，由于法定車位是小區(qū)的配套設(shè)施，缺少則房屋單元和整個(gè)小區(qū)對(duì)業(yè)主就失去了應(yīng)有的價(jià)值，如果對(duì)其規(guī)范不好，勢(shì)必影響社區(qū)的和諧、社會(huì)的穩(wěn)定，進(jìn)而損害公眾利益，因而法定車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系表面看來(lái)是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上應(yīng)屬于民事主體利益與社會(huì)公共利益之間的關(guān)系，理應(yīng)由強(qiáng)行性規(guī)范加以調(diào)整。結(jié)合上述對(duì)法定車位功能的分析，應(yīng)強(qiáng)制規(guī)定小區(qū)須配建一定數(shù)量的法定車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商須強(qiáng)制性地向業(yè)主移交法定車位的控制權(quán)。在共有車位中，強(qiáng)制設(shè)置專供來(lái)客使用的車位。因?yàn)檫@類車位供來(lái)訪的親戚朋友或?yàn)闃I(yè)主服務(wù)人員的車輛停放使用，具有公共性和臨時(shí)性，應(yīng)屬小區(qū)的公共配套設(shè)施。

    由于增設(shè)車位是開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)于法定配套以外依法自行建造的車位，并非強(qiáng)制建造，因而對(duì)其權(quán)利歸屬不宜采用強(qiáng)制性規(guī)范去調(diào)整，但其建在小區(qū)內(nèi)，出于對(duì)小區(qū)業(yè)主和諧生活秩序的保障，對(duì)其權(quán)利歸屬也不能純粹采用任意性規(guī)范去調(diào)整，其權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系是開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系，宜通過(guò)混合性規(guī)范去調(diào)整。即規(guī)定開發(fā)商可以保留增設(shè)車位的所有權(quán)，有權(quán)自行決定出售、附贈(zèng)、出租等，但在出售、出租增設(shè)車位時(shí)，應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，業(yè)主在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。

(三) 對(duì)土地使用權(quán)與車位權(quán)屬關(guān)系的分析

    我國(guó)現(xiàn)行法律實(shí)行了“房地產(chǎn)權(quán)一致”的原則，在靜態(tài)方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)主體一致，在動(dòng)態(tài)方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)一同處分，在房地產(chǎn)交易時(shí)“房隨地走、地隨房走”。②條法律原則對(duì)房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的處理具有普適性，因而在討論車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然狀態(tài)時(shí)應(yīng)予遵循，以保持法律體系的一致性。具體來(lái)說(shuō):如果界定車位歸業(yè)主共有，則其占用的土地使用權(quán)出讓金就應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)，可以按照現(xiàn)行做法，不計(jì)入容積率，不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，建在業(yè)主共有土地使用權(quán)的土地上。如果界定開發(fā)商可以保留車位的所有權(quán)，則車位就必須計(jì)入容積率，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，取得獨(dú)立的土地使用權(quán)，從而獨(dú)立登記取得產(chǎn)權(quán)證書，由開發(fā)商依法處分。車位的權(quán)利與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移要同時(shí)進(jìn)行。

    據(jù)此，可以看出《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定遵循了“房地產(chǎn)權(quán)一致”的原則，第2款規(guī)定則違反了這一原則。因?yàn)槲覈?guó)部門規(guī)章和地方規(guī)范性文件多規(guī)定，層高 2.2米以下(不包括2.2米)的房屋不計(jì)入建筑面積、地下車庫(kù)、非經(jīng)營(yíng)性架空層等不計(jì)入容積率，③計(jì)入建筑面積或容積率的建筑物是不能取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因而隨著小區(qū)內(nèi)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，全部或接近全部的土地使用權(quán)都隨之轉(zhuǎn)移給業(yè)主。由此，不計(jì)入容積率的地下車位、樓房首層架空層車位即應(yīng)判定為業(yè)主共有，其開發(fā)成本則相應(yīng)計(jì)入房?jī)r(jià)。同時(shí)，為了減少爭(zhēng)議，《物權(quán)法》亦應(yīng)明確屬于業(yè)主共有建設(shè)用地使用權(quán)的土地范圍。

    (四) 美國(guó)與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)車位權(quán)屬規(guī)則的借鑒意義

    美國(guó)住宅小區(qū)區(qū)分所有制度設(shè)計(jì)多遵循一個(gè)基本原則，即除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主之外，不允許任何他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共享設(shè)施和配套設(shè)施。[15] (P118)在此原則下，美國(guó)《統(tǒng)一區(qū)分所有法》(Uniform Condominium Act)(1980)第1－103(7)條和第1－103(4)條明確將小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施分為專有部分和共有部分兩大類。在這種區(qū)分下，美國(guó)小區(qū)區(qū)分所有法律一是將停車位界定為共有部分(Common elements)，作為小區(qū)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，可以設(shè)定為某一房屋單元的業(yè)主專用，可以出租、出售給小區(qū)其它業(yè)主。二是將停車位界定為房屋單元的組成部分，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，只能隨著房屋單元的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。為保障業(yè)主對(duì)共有部分真正享有權(quán)利，防止開發(fā)商控制業(yè)主共有部分謀取非法利益，美國(guó)各州小區(qū)區(qū)分所有法律還強(qiáng)制性規(guī)定開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)控制權(quán)的時(shí)間，為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)后2個(gè)月內(nèi)。而業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)的時(shí)間期限，一般是開發(fā)商所銷售的房屋單元達(dá)到小區(qū)房屋單元總數(shù)的75%后60天內(nèi)。[15](P67)否則，業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段由開發(fā)商代表業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)外簽訂的任何合同或協(xié)議。[16](P68)美國(guó)是車輪上的國(guó)家，曾出現(xiàn)因法律不健全，開發(fā)商將小區(qū)車位據(jù)為己有牟取非法利益的問(wèn)題。但隨著美國(guó)上述《統(tǒng)一區(qū)分所有法》的制定及其在美國(guó)各州的廣泛采納，其確立的車位制度通過(guò)強(qiáng)行性規(guī)范有效地解決了這一問(wèn)題，還車位于業(yè)主。我國(guó)當(dāng)前車位供求矛盾突出，存在著開發(fā)商壟斷車位資源并高價(jià)出售，甚至將車位建設(shè)成本計(jì)入房?jī)r(jià)后，還再次向業(yè)主高價(jià)出售以牟取暴利等現(xiàn)象，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法利益，因而美國(guó)車位權(quán)屬規(guī)則對(duì)我國(guó)更具有現(xiàn)實(shí)的借鑒意義。

    我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)把區(qū)分所有建筑物附設(shè)的停車位劃分為不同類型并設(shè)置不同的規(guī)則。其一，法定停車位是開發(fā)商依有關(guān)法令強(qiáng)制設(shè)置的停車位，建于區(qū)分所有建筑物的基地內(nèi)或共享部分上，并不當(dāng)然歸屬于購(gòu)買房屋的區(qū)分所有人共有，而是由購(gòu)房者自主決定是否購(gòu)買，購(gòu)買者取得法定停車位的共有持分權(quán)，這種權(quán)利無(wú)獨(dú)立權(quán)狀，但可以在本建筑物內(nèi)的區(qū)分所有人之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。于法定停車位上，可以為特定的區(qū)分所有權(quán)人設(shè)定專用權(quán)。其二，自行增設(shè)停車位是開發(fā)商依法在區(qū)分所有建筑物的共有部分(如法定空地) 上自行增設(shè)的車位，應(yīng)符合建筑規(guī)劃，但不計(jì)入容積率。在實(shí)務(wù)中，這部分車位如果具有構(gòu)造上的獨(dú)立性與使用上的獨(dú)立性，則可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分，通過(guò)登記取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，自由轉(zhuǎn)讓，且不限于區(qū)分所有人。其三，獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位是開發(fā)商依法按照鼓勵(lì)系數(shù)或一定公式計(jì)算，主要通過(guò)在區(qū)分所有建筑物中多建或多挖一層或數(shù)層而另行增設(shè)的車位，[13](P5)屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分，可以通過(guò)登記取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，自由轉(zhuǎn)讓。但在使用上，負(fù)有供“公眾使用”的義務(wù)。④國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”還特別規(guī)定起造人移交公寓大廈共享部分、約定共享部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的時(shí)間，即于管理委員會(huì)成立或管理負(fù)責(zé)人推選或指定七日內(nèi)會(huì)同“政府主管部門”、公寓大廈管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)水電等檢測(cè)，確認(rèn)其功能正常無(wú)誤后，移交之。如果未能通過(guò)檢測(cè)或其功能有明顯缺陷者，可歸責(zé)于起造人者，主管機(jī)關(guān)命起造人負(fù)責(zé)修復(fù)改善，并于一個(gè)月內(nèi)起造人再會(huì)同管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人辦理移交手續(xù)。⑤國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法兼顧了開發(fā)商與業(yè)主的利益，有利于增加車位的供給，緩解車位供需矛盾。但其規(guī)定自行增設(shè)停車位不計(jì)入容積率，易導(dǎo)致理論與實(shí)務(wù)上對(duì)其是否構(gòu)成專有部分存在分歧，我國(guó)借鑒時(shí)應(yīng)予揚(yáng)棄。