檢視與完善《物權法》車位權屬規(guī)則探討
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摘要: 我國《物權法》規(guī)定車位權屬處理“應當首先滿足業(yè)主的需要”的表述過于概括，“其它場地”所指不明，約定歸屬不切實際且有違法律體系的一致性。應立足我國國情，從車位的性質、類型、功能、土地使用權的狀況、車位權屬所涉及的利益關系等方面加以分析，借鑒國外立法例，在堅持小區(qū)車位應當首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，完善《物權法》的車位權屬規(guī)則。
關鍵詞: 車位 物權法 建筑物區(qū)分 所有權
一、對《物權法》車位權屬規(guī)則的檢視
《物權法》第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護業(yè)主利益的價值選擇，對于構建和諧社區(qū)、維護社會穩(wěn)定無疑具有積極意義。但其表述過于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。譬如，“首先”應是業(yè)主對小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu)先購買權、優(yōu)先承租權。[1](P35)“首先”不同于“優(yōu)先”，對其理解應服從保護業(yè)主利益的立法目的。[2](P92)“首先”是不區(qū)分條件地優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。[3](P158) 車位的購買數(shù)量應在合理范圍之內，且只是用于生活用途，不得用于經營用途，合理的數(shù)量并不限于一戶一個。[4](P83)這種規(guī)定的模糊性，導致司法與執(zhí)法實踐難以操作。為此，最高人民法院關于《審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第5條規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。但《解釋》仍欠具體。據(jù)筆者對廣州市房地產權登記交易中心的調研，辦理車位產權登記的難點就在于如何認定該車位是否已“首先滿足業(yè)主的需要”?當事人通過法院強制執(zhí)行中的拍賣取得車位的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制? 可見，這種模糊規(guī)定亟待改進，否則勢必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實現(xiàn)。
從表面來看，《物權法》第74條第2款規(guī)定尊重當事人的意思自治，順應市場經濟的基本要求，十分合理。然而，立足我國現(xiàn)實與相關立法，審視其實施現(xiàn)狀，就不得不質疑其合理性。在我國，小區(qū)車位至今仍然供不應求，屬于稀缺資源; 房地產市場基本處于賣方市場，缺乏競爭;國家和地方政府對小區(qū)車位的價格缺乏管制。
《物權法》第74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之處。其一，“其它場地”所指不明，易滋爭議。有人認為，“其它場地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。[5](P602)還有人認為，“其它場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標準，不應局限于 “土地”，在解釋上與“土地”同其意義者，亦在之列，包括: 首層架空層、結建人防工程等。[6](P19－20)可以說，至今首層架空層車位、地下車位的權屬仍不明確與此不無關系。其二，車位共有權的內容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售? 誰有權出售? 誰有權買受? 所取得的是車位所有權還是專用權?所得收益歸誰等問題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展或具有一定的專業(yè)性，須由《物權法》加以明定。
二、對車位法律性質的分析
有學者認為，車位不是獨立的特定物，不能成為單獨的交易客體。[7](P51)那么，車位是否是獨立物?通說認為，獨立物是指依社會觀念認可的、得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物與彼物可依人為劃分而獨立者。[8](P80)關于獨立物的判斷標準，從古至今不斷演進，但無非是強調物要有形式上或觀念上的獨立性、使用上的獨立性，以便在其上設定一個獨立的物權，滿足人們生產生活的需要，維護交易的秩序。停車場或車庫形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利，人們人為在其中通過劃線等方式明確一個個車位的范圍并作為單獨的交易對象，因而車位具有觀念上的獨立性。同時，車位具有停放車輛的特定用途，人們可以通過公共車道和出入口駕駛汽車出入車位，實現(xiàn)對車位的利用，無需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的獨立性。據(jù)此，可認定車位為獨立物?！段餀喾ā返?4條第2款關于車位可以出售、附贈或出租的規(guī)定也已暗示這一點。既然如此，車位就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國，重要成分的判斷標準是:物與物之間的關系如此緊密，以致如果分離，則會使一物遭到毀壞、損害或喪失效用。[9](P24)顯然，車位不符合該標準。
作為獨立物的車位就具備構成專有部分的可能性，可以被認定為專有部分，成為專有權的客體，由業(yè)主或開發(fā)商享有專有權，通過登記取得獨立的產權證書，可以單獨流轉。許多國家和地區(qū)不乏將車位認定為專有部分的立法例。德國《住宅所有權法》第3條第2項規(guī)定: “以持久性的界限標明范圍的停車場，視為有獨立性的房間?！盵10](P424)美國法將專門停車場中的車位認定為專有部分，開發(fā)商可以單獨轉讓、出租和抵押。我國臺灣地區(qū)自行增設停車位、獎勵增設停車位可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分。然而，《物權法》并沒有明確車位是否構成專有部分?！督忉尅返?條彌補了這一缺漏，明確了車位構成專有部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個條件“能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”實為多余。因為只要具備前兩個條件亦即“具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”即可。建議《物權法》修改時，在檢討《解釋》的基礎上，增加對車位構成專有部分的規(guī)定。當然，車位是獨立物并不意味著車位只能構成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮車位是獨立物外，還需綜合考慮土地使用權的狀況，車位的類型、功能、以及不同利益主體間的利益平衡等。
有學者認為，車位是區(qū)分所有建筑物的“從物”。其處分應依《物權法》第115條確立的從物規(guī)則，是否歸屬于業(yè)主，取決于售房合同的約定。[11] (P64－65)該觀點看到了車位具有獨立性和輔助的經濟效用，但是卻忽略了車位的獨立使用價值。從物的最大特點是，如果沒有主物的存在，從物無法獨立發(fā)揮其效用，例如沒有刀的刀鞘，沒有燈的燈罩等。由于喪失了對主物的輔助與配合作用，其效用完全無法獨立顯現(xiàn)。[12](P15)但離開了區(qū)分所有建筑物，車位仍然能夠獨立發(fā)揮其泊車的功能。盡管不能否認建筑區(qū)劃內的車位是區(qū)分所有建筑物的配套設施，使用主體主要是居住在這里的業(yè)主，但這種關聯(lián)性并不能體現(xiàn)為物與物之間的主從關系。如果按照從物規(guī)則解決小區(qū)地下車位的權屬問題，就可能出現(xiàn):一是在當事人沒有特別約定時，地下車位歸業(yè)主共有，因其建筑成本比較高，對開發(fā)商很不公平。二是開發(fā)商通過約定保留作為從物的車位所有權，將會利用其優(yōu)勢地位，壟斷車位資源，高價出售或出租車位，謀取壟斷利益，侵害業(yè)主對車位應有的合法利益。
關鍵詞: 車位 物權法 建筑物區(qū)分 所有權
一、對《物權法》車位權屬規(guī)則的檢視
《物權法》第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護業(yè)主利益的價值選擇，對于構建和諧社區(qū)、維護社會穩(wěn)定無疑具有積極意義。但其表述過于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。譬如，“首先”應是業(yè)主對小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu)先購買權、優(yōu)先承租權。[1](P35)“首先”不同于“優(yōu)先”，對其理解應服從保護業(yè)主利益的立法目的。[2](P92)“首先”是不區(qū)分條件地優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。[3](P158) 車位的購買數(shù)量應在合理范圍之內，且只是用于生活用途，不得用于經營用途，合理的數(shù)量并不限于一戶一個。[4](P83)這種規(guī)定的模糊性，導致司法與執(zhí)法實踐難以操作。為此，最高人民法院關于《審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第5條規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。但《解釋》仍欠具體。據(jù)筆者對廣州市房地產權登記交易中心的調研，辦理車位產權登記的難點就在于如何認定該車位是否已“首先滿足業(yè)主的需要”?當事人通過法院強制執(zhí)行中的拍賣取得車位的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制? 可見，這種模糊規(guī)定亟待改進，否則勢必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實現(xiàn)。
從表面來看，《物權法》第74條第2款規(guī)定尊重當事人的意思自治，順應市場經濟的基本要求，十分合理。然而，立足我國現(xiàn)實與相關立法，審視其實施現(xiàn)狀，就不得不質疑其合理性。在我國，小區(qū)車位至今仍然供不應求，屬于稀缺資源; 房地產市場基本處于賣方市場，缺乏競爭;國家和地方政府對小區(qū)車位的價格缺乏管制。
《物權法》第74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之處。其一，“其它場地”所指不明，易滋爭議。有人認為，“其它場地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。[5](P602)還有人認為，“其它場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標準，不應局限于 “土地”，在解釋上與“土地”同其意義者，亦在之列，包括: 首層架空層、結建人防工程等。[6](P19－20)可以說，至今首層架空層車位、地下車位的權屬仍不明確與此不無關系。其二，車位共有權的內容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售? 誰有權出售? 誰有權買受? 所取得的是車位所有權還是專用權?所得收益歸誰等問題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展或具有一定的專業(yè)性，須由《物權法》加以明定。
二、對車位法律性質的分析
有學者認為，車位不是獨立的特定物，不能成為單獨的交易客體。[7](P51)那么，車位是否是獨立物?通說認為，獨立物是指依社會觀念認可的、得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物與彼物可依人為劃分而獨立者。[8](P80)關于獨立物的判斷標準，從古至今不斷演進，但無非是強調物要有形式上或觀念上的獨立性、使用上的獨立性，以便在其上設定一個獨立的物權，滿足人們生產生活的需要，維護交易的秩序。停車場或車庫形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利，人們人為在其中通過劃線等方式明確一個個車位的范圍并作為單獨的交易對象，因而車位具有觀念上的獨立性。同時，車位具有停放車輛的特定用途，人們可以通過公共車道和出入口駕駛汽車出入車位，實現(xiàn)對車位的利用，無需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的獨立性。據(jù)此，可認定車位為獨立物?！段餀喾ā返?4條第2款關于車位可以出售、附贈或出租的規(guī)定也已暗示這一點。既然如此，車位就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國，重要成分的判斷標準是:物與物之間的關系如此緊密，以致如果分離，則會使一物遭到毀壞、損害或喪失效用。[9](P24)顯然，車位不符合該標準。
作為獨立物的車位就具備構成專有部分的可能性，可以被認定為專有部分，成為專有權的客體，由業(yè)主或開發(fā)商享有專有權，通過登記取得獨立的產權證書，可以單獨流轉。許多國家和地區(qū)不乏將車位認定為專有部分的立法例。德國《住宅所有權法》第3條第2項規(guī)定: “以持久性的界限標明范圍的停車場，視為有獨立性的房間?！盵10](P424)美國法將專門停車場中的車位認定為專有部分，開發(fā)商可以單獨轉讓、出租和抵押。我國臺灣地區(qū)自行增設停車位、獎勵增設停車位可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分。然而，《物權法》并沒有明確車位是否構成專有部分?！督忉尅返?條彌補了這一缺漏，明確了車位構成專有部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個條件“能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”實為多余。因為只要具備前兩個條件亦即“具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”即可。建議《物權法》修改時，在檢討《解釋》的基礎上，增加對車位構成專有部分的規(guī)定。當然，車位是獨立物并不意味著車位只能構成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮車位是獨立物外，還需綜合考慮土地使用權的狀況，車位的類型、功能、以及不同利益主體間的利益平衡等。
有學者認為，車位是區(qū)分所有建筑物的“從物”。其處分應依《物權法》第115條確立的從物規(guī)則，是否歸屬于業(yè)主，取決于售房合同的約定。[11] (P64－65)該觀點看到了車位具有獨立性和輔助的經濟效用，但是卻忽略了車位的獨立使用價值。從物的最大特點是，如果沒有主物的存在，從物無法獨立發(fā)揮其效用，例如沒有刀的刀鞘，沒有燈的燈罩等。由于喪失了對主物的輔助與配合作用，其效用完全無法獨立顯現(xiàn)。[12](P15)但離開了區(qū)分所有建筑物，車位仍然能夠獨立發(fā)揮其泊車的功能。盡管不能否認建筑區(qū)劃內的車位是區(qū)分所有建筑物的配套設施，使用主體主要是居住在這里的業(yè)主，但這種關聯(lián)性并不能體現(xiàn)為物與物之間的主從關系。如果按照從物規(guī)則解決小區(qū)地下車位的權屬問題，就可能出現(xiàn):一是在當事人沒有特別約定時，地下車位歸業(yè)主共有，因其建筑成本比較高，對開發(fā)商很不公平。二是開發(fā)商通過約定保留作為從物的車位所有權，將會利用其優(yōu)勢地位，壟斷車位資源，高價出售或出租車位，謀取壟斷利益，侵害業(yè)主對車位應有的合法利益。