試析我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收問(wèn)題的探討和研究(2)

　　二、房產(chǎn)稅的國(guó)際比較與借鑒 
　　目前，房地產(chǎn)稅收是世界各國(guó)普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國(guó)家稅收制度中都會(huì)涉及到房地產(chǎn)稅，甚至在其稅收收入中占有相當(dāng)大的比重，但具體的征收制度卻各有不同。 
　?。ㄒ唬┟绹?guó)：“征收規(guī)范，因地制宜” 
　　房產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的一項(xiàng)稅收，早在建國(guó)初期就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行，地方政府根據(jù)各自實(shí)際情況來(lái)確定稅率并依法征收。美國(guó)征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了地方的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，而并不是作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段，但在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)的供給和需求有間接影響。其房產(chǎn)稅的稅率是由州和地方根據(jù)本地財(cái)政需要制定的，因此各地的稅率高低不等，并隨著時(shí)間的推移可進(jìn)行小幅調(diào)整。但總體而言，目前稅率大致介于1%~3%之間。例如洛杉磯郡估稅官辦公室在每年的7月1日評(píng)估確定最新的房地產(chǎn)稅稅率，其主要調(diào)價(jià)的依據(jù)是當(dāng)年1月前后的市場(chǎng)價(jià)格信息，稅單則是在每年11月1日寄出，如果房主沒(méi)有收到稅單，應(yīng)該主動(dòng)向郡政府索取，不能以沒(méi)有收到稅單為理由而逃避納稅責(zé)任。房地產(chǎn)稅的繳稅日期，每年分為兩次，即當(dāng)年的12月10日與次年的4月10日之前。逾期未繳稅會(huì)有10%的額外罰金，逾期三年未繳稅會(huì)導(dǎo)致房屋被沒(méi)收拍賣。 
　　美國(guó)的房產(chǎn)稅以“寬稅基，少稅種”為基本原則，從稅收的分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，美國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，而針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。在美國(guó)，對(duì)土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例，但各州規(guī)定不一，從20%~100%不等。除保有環(huán)節(jié)的稅收外，還包括交易環(huán)節(jié)的稅。即房地產(chǎn)所得稅，是對(duì)房地產(chǎn)或者土地在經(jīng)營(yíng)、交易過(guò)程中，就其所得或增值收益課征的稅收。美國(guó)的房地產(chǎn)交易稅稅率為2%，在房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納。 
　?。ǘ┤毡荆骸霸u(píng)估征稅，兼顧公平” 
　　在日本，房產(chǎn)稅屬于地方性稅收，由地方政府來(lái)征收，采用普通的征收方式。在中央政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)稅率和最高上限后，地方政府有權(quán)在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動(dòng)，具有較大的自主決定權(quán)。但針對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設(shè)立專門的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，列入“固定資產(chǎn)稅”的對(duì)象加以征收。其用途也主要用于地方教育，衛(wèi)生及基礎(chǔ)設(shè)施等公用事業(yè)。 
　　日本房產(chǎn)稅的課稅范圍較廣，固定資產(chǎn)稅中房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是城鄉(xiāng)各地域上的納稅義務(wù)人所擁有的房屋，包括住房、店鋪、工廠、倉(cāng)庫(kù)及其他建筑，除去減免規(guī)定之外，凡是能增加房屋使用價(jià)值的附屬物均在課稅范圍之內(nèi)。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是作為征稅對(duì)象的房屋估定價(jià)格。估定價(jià)格是按照正常條件下房屋應(yīng)有的交易價(jià)格來(lái)確定的時(shí)價(jià)。為保證稅負(fù)穩(wěn)定和 
　　簡(jiǎn)化征收手續(xù)，房屋計(jì)稅依據(jù)原則上實(shí)行基準(zhǔn)年度的評(píng)估方式，即每三年估價(jià)一次。在此后的第二、三年中，除非有房產(chǎn)改建、損壞或因市町村廢置分合及界限變更等， 一般不重新估價(jià)。估價(jià)當(dāng)年為基準(zhǔn)年，計(jì)稅依據(jù)按基準(zhǔn)年度的評(píng)估額為準(zhǔn)。每三年對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，使稅收能按照房屋的實(shí)際價(jià)值來(lái)征收，并體現(xiàn)出稅收的公平與簡(jiǎn)化。 
　?。ㄈ┒砹_斯：“級(jí)差稅率，醞釀改革” 
　　俄羅斯1991年12月通過(guò)《自然人房產(chǎn)稅法》，目前在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)自然人按照差別稅率征收房產(chǎn)稅。在俄羅斯，房產(chǎn)稅實(shí)行的是差別稅率，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格越貴，稅率也就越高。如果一個(gè)人擁有多處房產(chǎn)，則以所有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格之和作為稅基，相應(yīng)按較高的稅率納稅。俄羅斯房產(chǎn)稅稅率由中央和地方政府共同確定，國(guó)家規(guī)定稅率范圍，地方政府則在國(guó)家規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行制定本地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率。特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠。 
　　可是，長(zhǎng)期以來(lái)，俄羅斯存在房產(chǎn)估價(jià)過(guò)低導(dǎo)致應(yīng)繳稅額太少等多種問(wèn)題，日益顯現(xiàn)的弊端已不能適應(yīng)新的形勢(shì)要求，房地產(chǎn)改革勢(shì)在必行。 
　?。ㄋ模┠鞲纾骸暗投惵剩绞届`活”

　　房地產(chǎn)稅在墨西哥擁有較長(zhǎng)歷史，早在西班牙殖民時(shí)期，當(dāng)?shù)鼐用窬鸵獮樽约核鶕碛械牟粍?dòng)產(chǎn)繳納費(fèi)用。1917年，房地產(chǎn)稅正式寫(xiě)入墨西哥法律。經(jīng)過(guò)數(shù)次變革，目前已形成一套較完善的征繳體系。墨西哥房地產(chǎn)稅稅率較低，政府希望利用低稅率刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)增速緩慢的現(xiàn)狀。按照法律規(guī)定，擁有房產(chǎn)的墨西哥居民每年都要根據(jù)相應(yīng)稅率，向州政府繳納一次房地產(chǎn)稅，房屋的價(jià)值由政府派遣的評(píng)估師確定。 
　　墨西哥繳納房地產(chǎn)稅的方式靈活，可以月付、季付甚至雙月付。在每年固定的時(shí)間，居民會(huì)收到通知繳納房地產(chǎn)稅的郵件，然后到當(dāng)?shù)劂y行付款。如果在銀行擁有賬戶，也可申請(qǐng)自動(dòng)從賬戶上扣除稅款的服務(wù)。此外，各地財(cái)政部門還會(huì)指定一些商店代收房地產(chǎn)稅。 
　　從以上幾個(gè)國(guó)家的比較來(lái)看，房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，因其具有稅源穩(wěn)定、容易管理的有點(diǎn)，在地方稅收體系中占有重大比重。許多國(guó)家在征收房產(chǎn)稅時(shí)，都以房屋當(dāng)前評(píng)估的實(shí)際價(jià)值作為征稅依據(jù)，并側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，避免在房產(chǎn)的流動(dòng)環(huán)節(jié)征收過(guò)多的稅費(fèi)。以美國(guó)為代表的國(guó)家，堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”，降低住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)中的稅收負(fù)擔(dān)。此外，各國(guó)都通過(guò)不同的形式對(duì)低收入群體進(jìn)行稅收優(yōu)惠，包括稅收減免、免征額等方式。 
　　三、我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的問(wèn)題及建議 
　　房產(chǎn)稅的征收在我國(guó)尚處于起步階段，雖然成效值得肯定，但在滬渝試點(diǎn)的過(guò)程中，也存在著較多問(wèn)題。主要包括： 
　?。ㄒ唬┱魇辗秶^(guò)窄 
　　從滬渝兩地試點(diǎn)情況看，征收范圍過(guò)于狹窄，僅限于二套以上新購(gòu)房和高檔別墅等增量房，從某種程度上來(lái)說(shuō)，這部分業(yè)主屬于富裕群體，對(duì)稅收不是很敏感。這種情況下房產(chǎn)稅在很大程度上具有商品稅的特征，而不是對(duì)社會(huì)財(cái)富存量征收的、真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅。 
　?。ǘ┒惵试O(shè)置有待考證 
　　整體看，滬渝兩地房產(chǎn)稅征收稅率均偏低，力度較小。在房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的時(shí)期，這種低稅率往往具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性。因此，目前稅率的確定還有待進(jìn)一步論證。 
　?。ㄈ┝⒎ǔ绦虿缓侠?nbsp;
　　滬渝試點(diǎn)的辦法僅僅是當(dāng)?shù)卣臎Q定，其房產(chǎn)稅征收的依據(jù)也只是“國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神”。而事實(shí)上兩地對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)征稅和現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例中“非經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定，相互沖突，嚴(yán)格說(shuō)不符合稅收法定原則。由于沒(méi)有堅(jiān)實(shí)可靠的法律支點(diǎn)，造成征收難題。 
　　房產(chǎn)稅的改革，在及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的同時(shí)，還要借鑒外國(guó)的有益經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，通過(guò)系統(tǒng)科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，穩(wěn)步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革的既定目標(biāo)。 
　　（一）貫徹稅收法定原則，加快房地稅立法工作 
　　我國(guó)稅收法定原則的法律依據(jù)表明，我國(guó)征稅主體必須且僅依法律的規(guī)定征稅，納稅主體必須且僅依法律的規(guī)定納稅。房地產(chǎn)立法工作也應(yīng)當(dāng)遵守此原則。當(dāng)然，征稅房產(chǎn)稅關(guān)系到千萬(wàn)家庭的切身利益，因此，對(duì)，對(duì)什么是房產(chǎn)稅、征稅主體、納稅主體、稅率、稅率環(huán)節(jié)、納稅期限和地點(diǎn)、減免稅、稅務(wù)爭(zhēng)議等具體內(nèi)容，必須由國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)作出具體明確規(guī)定。因此，在條件成熟時(shí)，應(yīng)盡快將《房產(chǎn)稅暫行條例》上升為由全國(guó)人大制定的法律，再輔之以具體的實(shí)施細(xì)則加以配套。 
　?。ǘ┰O(shè)置合理的房產(chǎn)稅稅基和稅率 
　　房產(chǎn)稅稅基和稅率的設(shè)置應(yīng)遵循“先易后難，先窄后寬”的原則，科學(xué)設(shè)置房產(chǎn)稅的稅基、稅率以及減免稅優(yōu)惠。可以參考美國(guó)房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅“寬稅基、低稅率”的原則，由中央規(guī)定稅率的最高上線，各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況，選定不同的適用稅率，這樣既保證中央有一定的宏觀調(diào)控權(quán)，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實(shí)際情況。 
　?。ㄈ┙y(tǒng)一稅制，逐步擴(kuò)大征收范圍 
　　作為財(cái)產(chǎn)稅類的一種，房產(chǎn)稅在性質(zhì)上更偏重于公平方面，因?yàn)樗哂姓{(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能，它同時(shí)也是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅應(yīng)逐步適當(dāng)擴(kuò)大征稅面，否則房產(chǎn)稅將難以真正地發(fā)揮作用。 
　　目前，我們可以看出調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策已成為政府的重點(diǎn)工作之一，雖然在短期內(nèi)看不到房產(chǎn)稅擴(kuò)大的信號(hào)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨?，F(xiàn)實(shí)表明，推廣房產(chǎn)稅至全國(guó)范圍內(nèi)的條件還不成熟，房產(chǎn)稅推廣面臨著很多問(wèn)題，它不是簡(jiǎn)單的財(cái)政問(wèn)題，而是涉及利益再分配、調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)全局持續(xù)健康發(fā)展的大問(wèn)題。因此，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，我們?cè)诓粩喟l(fā)現(xiàn)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，推行適合中國(guó)特色的房產(chǎn)稅改革方案。