商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)介紹

　　商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理呢?這里給大家分享一些關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容，希望能幫助到大家!

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)主要是招商后，根據(jù)不同商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位，導(dǎo)入開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)的商業(yè)管理模式，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全面、有效的經(jīng)營(yíng)管理。

　　商業(yè)地產(chǎn)的三重屬性

　　第一重屬性是地產(chǎn)屬性

　　以地產(chǎn)的視角來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)就是個(gè)鋼筋水泥的建筑，它的要點(diǎn)是資金、成本和投資回收周期。在商業(yè)地產(chǎn)融投管退的閉環(huán)中，它的專(zhuān)注點(diǎn)是投與退。

　　第二重屬性是商業(yè)屬性

　　以商業(yè)的視角來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)生財(cái)?shù)墓ぞ?，它是通過(guò)對(duì)建筑空間的有效利用來(lái)獲得收入，它的要點(diǎn)是運(yùn)營(yíng)。在商業(yè)地產(chǎn)融投管退的閉環(huán)中，它的專(zhuān)注點(diǎn)是管。

　　第三重屬性是資本屬性

　　以資本的視角來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)金融工具，它是通過(guò)對(duì)不同成本的資金進(jìn)行有效利用，來(lái)獲得資產(chǎn)，然后在產(chǎn)業(yè)的大周期中，通過(guò)買(mǎi)進(jìn)和退出來(lái)獲得溢價(jià)。在商業(yè)地產(chǎn)融投管退得閉環(huán)中，它的專(zhuān)注點(diǎn)是融和退。

　　這三重屬性在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中是同時(shí)具備的，三者交融在一起相互影響，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作起來(lái)復(fù)雜性高、難度大的主要原因也是因此而造成的。在操盤(pán)時(shí)，它需要把三種不同的邏輯貫通于一體，否則自己就會(huì)前后矛盾，那項(xiàng)目的成功當(dāng)然就難于保證了。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式有哪些?

　　產(chǎn)權(quán)出售模式

　　產(chǎn)權(quán)出售是指投 資者在初期 開(kāi)發(fā)建 設(shè)后就將 商業(yè)地 產(chǎn) 出售 的運(yùn)營(yíng)模式 。產(chǎn)權(quán) 出售是一種較原始 的粗放型運(yùn) 營(yíng)策略，開(kāi)發(fā)商仍受住宅類(lèi)地產(chǎn) “ 掙錢(qián)快 ” 的理念影響， 而通過(guò)產(chǎn)權(quán)交 易來(lái) 獲得投 資回報(bào) 。但是 ，由于商業(yè)地產(chǎn) 具有規(guī)模大 、風(fēng)險(xiǎn) 高、收益大等特 點(diǎn)，使得有 能力一 次 性購(gòu)買(mǎi) 的投 資者并不常見(jiàn) ，并且過(guò)長(zhǎng) 的投 資周期也使得 大多數(shù)投資者望而 卻步 。因此 ，現(xiàn)實(shí) 中的產(chǎn)權(quán) 出售經(jīng) 常 采用散售模式 ，即將商業(yè)地產(chǎn) 的產(chǎn)權(quán)分割再轉(zhuǎn)讓給不 同 的投資開(kāi)發(fā)商 ，這種方式 的典型代表是 SOHO中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng) 目。然而借鑒 國(guó)外發(fā)達(dá)房產(chǎn)市場(chǎng) 的經(jīng)驗(yàn) ，產(chǎn)權(quán) 出售是 不 具備推廣價(jià)值 的，這是 因?yàn)樯⑹蹱I(yíng)銷(xiāo)雖然帶來(lái) 了迅速 的 回報(bào) ，但是卻割裂 了商業(yè)設(shè)施 的所有權(quán) 和經(jīng)營(yíng)權(quán)，其 后 期運(yùn)營(yíng)的不確定和不穩(wěn)定性會(huì) 日益突出。

　　物業(yè)持有模式

　　物業(yè) 持有 是指投 資者 開(kāi)發(fā)建 設(shè)后持有商業(yè)地產(chǎn)，通 過(guò)收取租金維持長(zhǎng)期收益 的方式 。由于這種模式通常 是 投資開(kāi)發(fā)商先確定主力商業(yè)經(jīng)營(yíng) 者，再按照后者要求進(jìn) 行規(guī)劃建設(shè) ，竣工后租賃使用 ，這需要投 資開(kāi)發(fā)商具 備 強(qiáng)大的實(shí)力 以吸引品牌商家參與加盟 ，還需要擁有龐大 的客戶(hù)資源。這種模式的代表是大連萬(wàn)達(dá)集 團(tuán)。其運(yùn)營(yíng) 的優(yōu)勢(shì)在于開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng) 的統(tǒng)一性、主力商家和 投資開(kāi)發(fā)商的 良好溝通 ， 能夠確定商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期， 減小投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得穩(wěn)定的投資 回報(bào)。

　　售后返租模式

　　售后返租指開(kāi)發(fā)商出商業(yè)地產(chǎn)后 ，與買(mǎi)方約定 在一定年限內(nèi)以代理方式進(jìn)行返租 ，并將租金充抵售房 價(jià)款或支付一定 回報(bào) 的方式。其 實(shí)質(zhì) 是先 出售后返租， 并支付一定比例的租金回報(bào)。這樣開(kāi)發(fā)商除了可以迅速回籠資金 ，還能以一定 比例 的租金 回報(bào)來(lái)?yè)Q取商業(yè)地產(chǎn) 的經(jīng)營(yíng)權(quán) ，有效地避免了產(chǎn)權(quán) 出售和 分割 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)， 最終形成 統(tǒng)一返 租、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)策略。 由于在出售附隨租賃 ，售后返租通常適用于寫(xiě)字樓、酒店 寓和 商鋪等項(xiàng)目，包括 帶租約出售、返租回報(bào)、保底分紅和利潤(rùn)共享等多種形式。這種模式最早流行 于我 國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市，如廣州 、深圳等 ，并迅速 向全國(guó)推廣， 雖然通過(guò)產(chǎn)權(quán)分割大大地 降低 了投資門(mén)檻，但 是也造成 了瘋狂炒作 ，忽視會(huì)后 期營(yíng)運(yùn) 管理，無(wú)以為繼停工爛尾 的不良現(xiàn)象 。雖然這能夠 為資金缺乏 的中小投資者提供購(gòu)買(mǎi)渠道 ，并且統(tǒng)一 的招商經(jīng)營(yíng)也避 免了業(yè) 主們各 自為 營(yíng) 的問(wèn)題 ， 但是每年固定的租金也會(huì)帶來(lái)一定資金壓力 ， 加上在租約簽訂 時(shí)通 常以高回報(bào)率吸引買(mǎi)房，所 以運(yùn) 營(yíng) 不善往往導(dǎo)致置業(yè)者很高的投資風(fēng) 險(xiǎn)。

　　美國(guó)漢斯模式

　　從上述 三 種模 式可 以看 出，國(guó) 內(nèi)商業(yè) 地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 商 通 常關(guān) 注 的是地產(chǎn) 開(kāi) 發(fā)階 段帶 來(lái) 的資金 回籠 ，而忽 略 了商業(yè) 地產(chǎn) 關(guān)鍵 的后 期運(yùn) 營(yíng)與 服務(wù) 環(huán)節(jié) 。事 實(shí)上 ， 國(guó) 外 發(fā)達(dá)市場(chǎng) 的投資者通 常采用 的是 全產(chǎn)業(yè)鏈 經(jīng)營(yíng)模式 ， 也 被稱(chēng) 為美 國(guó)漢 斯模 式 。這 是一 種把 商業(yè) 地產(chǎn) 項(xiàng) 目當(dāng) 做 一整 個(gè)產(chǎn) 業(yè)進(jìn)行 運(yùn) 營(yíng) 的經(jīng)營(yíng)模 式 ， 以長(zhǎng) 期投 資 為立 足 點(diǎn) ，不僅將 地產(chǎn) 項(xiàng) 目銷(xiāo)售 給購(gòu) 買(mǎi) 者，還 要完 善其 后 期 運(yùn)營(yíng) ，從 而帶來(lái) 穩(wěn) 定 的租 金 收入和 服 務(wù) 回報(bào) 。美 國(guó) 漢 斯 公司是 世界 最大 的商業(yè) 地 產(chǎn)公 司之 一 ，項(xiàng)目已遍 布 四大 洲 245 個(gè) 城 市 ， 累計(jì) 超 過(guò) 1000 個(gè) ，總 建 筑 面 積超 過(guò) 3600 萬(wàn)平 方米 ，擁 有雄厚 的資本 力量和運(yùn) 營(yíng)實(shí) 力 。而漢 斯 公司投 資 的業(yè) 務(wù)結(jié) 構(gòu)通 常包 括開(kāi) 發(fā)、 管理 和 投 資三個(gè) 板塊 ，各 約按 一定 比例 投資 。這種 模 式綜 合 了上 述三 種模 式 的優(yōu) 勢(shì) ，建 立起 投 資、開(kāi) 發(fā)、 管理 緊 密聯(lián) 系 的一體 式價(jià) 值鏈 ，不 僅將地 產(chǎn)項(xiàng) 目銷(xiāo) 售給 購(gòu)買(mǎi)者 ，還 要 完善其 后 期運(yùn) 營(yíng) ，并在每 個(gè)環(huán) 節(jié)上 都 整合 了相關(guān) 資源 ，轉(zhuǎn)化 為 整體優(yōu) 勢(shì) 。采取 這種 模式 有助 于 國(guó) 內(nèi)開(kāi)發(fā)商 提供 優(yōu)質(zhì) 商業(yè) 地產(chǎn) 項(xiàng) 目，獲 取較 高收 益 ， 在激 烈競(jìng)爭(zhēng) 的市場(chǎng)上 占據(jù) 重要一席 。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的五大趨勢(shì)

　　趨勢(shì)一：傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商試水商業(yè)地產(chǎn)

　　除了過(guò)往專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)的知名開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)移重心，試水商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，連專(zhuān)注于家居建材城的紅星美凱龍也在全國(guó)范圍內(nèi)推行“百M(fèi)all時(shí)代”，欲在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)大展宏圖。而這些傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積累不足的情況下，急切期望與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商這樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，資源整合，分別發(fā)揮各自在資金和專(zhuān)業(yè)兩方面的優(yōu)勢(shì)，最大限度降低未知風(fēng)險(xiǎn)，最大限度獲取財(cái)務(wù)利潤(rùn)。

　　趨勢(shì)二：商業(yè)地產(chǎn)的分工邁向精細(xì)化

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，急需與作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商這樣的商業(yè)地產(chǎn)外腦合作。于是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)一把抓的形式，逐漸邁向更加科學(xué)、成熟的分工：開(kāi)發(fā)者負(fù)責(zé)投資，運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目從定位、招商到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的一切專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

　　趨勢(shì)三：郊區(qū)型新零售業(yè)態(tài)崛起

　　在各大城市的核心地塊用地空間逐步減少的情況下，隨著新型城鎮(zhèn)化政策的進(jìn)一步貫徹和推行，城市郊區(qū)的新板塊成為商業(yè)地產(chǎn)下一波熱點(diǎn)區(qū)域。這極大地推進(jìn)了以目的性消費(fèi)為主的郊區(qū)型零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展。比如紅星美凱龍、奧特萊斯等。

　　趨勢(shì)四：商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行

　　主題或者細(xì)分的差異化策略將跨界風(fēng)逐漸引入日益同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)。越來(lái)越多文化、藝術(shù)與商業(yè)相融合的購(gòu)物中心脫穎而出。其產(chǎn)品的建筑、業(yè)態(tài)和規(guī)劃都將以主題或細(xì)分為競(jìng)爭(zhēng)策略，滿足中國(guó)消費(fèi)者在購(gòu)物之余豐富多元化的文化體驗(yàn)需求。

　　趨勢(shì)五：開(kāi)發(fā)成本升高，租售雙模式

　　盛行在商業(yè)資產(chǎn)缺乏融資渠道的背景下，租售雙模式正在盛行。