商業(yè)地產(chǎn)銷售前景如何
現(xiàn)在很多人都說房地產(chǎn)銷售很賺錢，那商業(yè)地產(chǎn)銷售前景到底如何呢?這里給大家分享一些關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)銷售的內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
未來商業(yè)地產(chǎn)的前景如何?
以出售為主的商業(yè)地產(chǎn)項目在一二線城市是比較少的，當然這里指的是比較狹義的，也就是指購物中心、商業(yè)街此類，他們的開發(fā)商多是以自持收租長期收益為主，而寫字樓、專業(yè)市場出售比例較高。尤其是武漢的寫字樓市場，近幾年很是火熱，這是樓主可以考慮的一個轉(zhuǎn)型方向。
出售為主的商業(yè)地產(chǎn)，在三四線城市相對較多。就湖北這邊來說，紅安鄂州這類城市都有兩個以上的商業(yè)項目在售，大都是以售后返租的形式來操作，主要作為投資產(chǎn)品出售。但是每個城市的總體市場容量受限，一波商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過去后可能要等個三年才會有下一輪的大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設。另一個方面，這些地區(qū)的開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)知識很欠缺，很多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，在專業(yè)操作上會受到他們很多限制，尤其是樓主想進開發(fā)商企業(yè)。而就類型上來說，購物中心、綜合體、專業(yè)市場各類型皆有，但在整個項目的產(chǎn)品線中，純商業(yè)的部分多是作為高溢價的產(chǎn)品(自身的高溢價及為住宅帶來的高附加值)來打造。純商業(yè)部分面積大致在3萬-13萬區(qū)間。商業(yè)定位這一塊，目前大都是市級的商業(yè)中心型或者新區(qū)的新商業(yè)中心。
對了，就長期來說，不管是此類城市的自身發(fā)展，還是當?shù)卣囊?guī)劃和政績需求，新區(qū)綜合體項目會是較有前景的，當然綜合性的要求也會較高。
而各類城市都分布較多的、出售為主的、生存能力強、以后發(fā)展空間也大的，是社區(qū)型商業(yè)，底商較多，也會有小型購物中心出現(xiàn)。但是商業(yè)體量肯定不會很大。
商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式與優(yōu)劣勢分析
一、自購自營
在這種模式中，購房者即是業(yè)主又是商戶，同時擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資源在本商鋪進行經(jīng)營活動，開發(fā)商負責提供相應物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費用。
優(yōu)點：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設立營運部門進行后期管理工作，節(jié)省大量人力支出;
缺點：非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出售及自購自營，商場對業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經(jīng)營的尷尬局面，不利于整體業(yè)主的利益。
注意：此類方法適合于整體商業(yè)街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場及購物中心。
二、純租賃
商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時亦要收取物業(yè)費用，并提供相應物業(yè)服務、推廣服務及運營服務。
優(yōu)點：開發(fā)商可收取長期經(jīng)濟收益，開發(fā)商與商戶真正實現(xiàn)雙贏的關(guān)系，共同經(jīng)營該商業(yè)項目，雙方共同對此項目負責。同時，由于不出售產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商對商業(yè)項目有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對項目進行運營管理。
缺點：回收資金的速度最慢，并需要組建營運部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對項目進行管理，有一定的人力支出，比較耗費精力。
注意：此方法可采用統(tǒng)一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低工作難度的同時，也提升了項目的整體商業(yè)形象。
三、返租
在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并每對購房者有一定比率的年回報(高于銀行貸款利率才有吸引力)。
優(yōu)點：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。從該項目開盤以來的運作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。經(jīng)營商進場以后經(jīng)營狀況也比較理想，進一步增強了中小投資者的信心，促進了商鋪的銷售。
缺點：在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售)與商業(yè)經(jīng)營(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營)兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性。試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景如何?
商業(yè)地產(chǎn)是當前房地產(chǎn)市場的一個熱點領(lǐng)域，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)高速增長、房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高、近年來住宅市場頻遭調(diào)控，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展備受關(guān)注。從當前發(fā)抄展情況看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有兩個方面的特點，一是總量上供大于求，考慮到人均商業(yè)面積的承受范圍這個約束條件，預計未來商業(yè)地襲產(chǎn)在總量上難有大的跳躍式發(fā)展;但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境會明顯優(yōu)化。一個標志是。越來越多的大型房企加入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅出現(xiàn)了萬達、中糧置業(yè)、SOHO中國等專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企，華潤、世茂、中海、保利等知名企業(yè)也持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)比例，乃至萬科、龍湖等原知來集中住宅的房企也開始試水商業(yè)地產(chǎn)，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)比例上升，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平肯定會提高，運營水平也會相應提升，商業(yè)地產(chǎn)的融資-開發(fā)-招商-運營的產(chǎn)業(yè)鏈趨于完善，各個環(huán)節(jié)上將形成專業(yè)分工，從而改變當前商業(yè)地產(chǎn)的無序發(fā)展和道重開發(fā)輕經(jīng)營的現(xiàn)狀。以質(zhì)取勝將成為成功之道。
如何做好商業(yè)地產(chǎn)
一、業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計是前提 業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃定位對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說是最重要的!是商業(yè)地產(chǎn)的靈魂，成功與否于其有直接的關(guān)系。
主力業(yè)種在項目中占具很主要的作用，次力業(yè)種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業(yè)種選擇與次主力業(yè)種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業(yè)種，忽視次力業(yè)種業(yè)態(tài)的競爭能力。
業(yè)態(tài)的選擇，應根據(jù)市場資源還和業(yè)態(tài)資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。
二、建筑的適應性是基礎(chǔ)
首先應該考慮建筑的形態(tài)如何體現(xiàn)業(yè)種定位和業(yè)態(tài)選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建筑形態(tài)是不是能與現(xiàn)行的市場相應。
因為商業(yè)投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規(guī)劃中就自然而生。好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定是在規(guī)劃設計時就已經(jīng)考慮到銷售的問題與模式，銷售與建筑之間的關(guān)系是如何，是值得認真思考的……否則，會給后期的銷售、招商和運營造成影響的。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業(yè)種的設定與面積配比，并考慮如何能在后期經(jīng)營中有生存力。各業(yè)種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據(jù)人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產(chǎn)生聯(lián)接關(guān)系，是必須要考慮的。
四、經(jīng)濟收益性是第一
現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，是要上了一定的面積才能實現(xiàn)投資回報期與開發(fā)成正比。但從開發(fā)商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對后期的物業(yè)如何提升與物業(yè)留量進行進行前瞻性規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)一般需要重點考慮三大問題：找準符合市場“需求”;填補空缺、避開競爭;吻合城市區(qū)域的發(fā)展趨勢。
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