物業(yè)管理方案策劃
為切實加強(qiáng)我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機(jī)制，下面是小編整理的關(guān)于物業(yè)管理方案策劃,歡迎閱讀.
物業(yè)管理方案策劃1
1、正泰天一廣場小區(qū)物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想與策劃：
針對正泰天一廣場小區(qū)物業(yè)管理的各個要素，在深入挖掘設(shè)計和開發(fā)思路，圍繞“溫馨、舒適、安全、文明”管理服務(wù)要點，仔細(xì)分析正泰天一廣場小區(qū)地理環(huán)境特點和可能需求，以及物業(yè)管理工作的難點和特點，提出我們和整體構(gòu)想和管理重點策劃思路。物業(yè)服務(wù)一管理物業(yè)，服務(wù)于人?；趯椖考翱蛻羧旱姆治?，我們希望通過物業(yè)服務(wù)特色凸顯正泰天一廣場樓盤品位和價值。
若我公司有幸中標(biāo)，我們將利用專業(yè)經(jīng)驗和服務(wù)優(yōu)勢精心管理和服務(wù)。
第一、按照我公司制定的移交驗收程序進(jìn)行移交，對公共部位、公共設(shè)施驗收，實現(xiàn)順利平穩(wěn)交接；第
二、制定車輛停放方案，通過征求業(yè)主意見后嚴(yán)格執(zhí)行并實施，對沒有車位的業(yè)主，想其他辦法也要讓業(yè)主有位子停車；
第三、我們將把正泰天一廣場小區(qū)創(chuàng)建成廣安市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)作為首要目標(biāo)，并為將小區(qū)創(chuàng)建四川省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)打下良好基礎(chǔ)。以業(yè)主需求為導(dǎo)向，在堅持實施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化服務(wù)的同時，向業(yè)主提供便利、周全的無償和有償個性化服務(wù)項目，致力于物業(yè)管理與服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，倡導(dǎo)新型的物業(yè)個性服務(wù)理念。制定創(chuàng)市優(yōu)方案，通過創(chuàng)優(yōu)來提高服務(wù)質(zhì)量，通過創(chuàng)優(yōu)來保持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過創(chuàng)優(yōu)來提升正泰天一廣場樓盤品質(zhì)，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，同時堅持業(yè)主的滿意是評判工作成敗的唯一標(biāo)準(zhǔn)。以業(yè)主需求為導(dǎo)向，通過一套完整規(guī)范的管理體系做保證，憑借規(guī)模優(yōu)勢，堅持優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主們當(dāng)好管家。
◆我們公司有著豐富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，“真誠服務(wù)千萬家”是我們的服務(wù)宗旨，也是我們目標(biāo)，我們公司要求對每位業(yè)主每年的回訪不得少于二次。和業(yè)主積極溝通并征求業(yè)主對我們的意見和建議。
◆制定物業(yè)服務(wù)各崗位工作操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行，對業(yè)主的報修和投訴及時處理，并回訪業(yè)主對處理的滿意程度，確保各項服務(wù)工作有效完成。
◆實行周檢制度，防止工作有推諉、扯皮等不良現(xiàn)象。
◆加強(qiáng)對員工培訓(xùn)，樹立良好的職業(yè)道德感和服務(wù)意識，我公司實行每周例會制度，及時了解各項服務(wù)工作進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)問題及時采取有效措施予以改進(jìn)。
◆小區(qū)裝修管理到位，樓宇整體外觀要保持，住戶所安裝的防盜窗要規(guī)范。裝修管理整改措施，我公司進(jìn)入后將嚴(yán)格按廣安市裝修管理辦法對小區(qū)裝修進(jìn)行管理，特別是對陽臺防盜窗，對已經(jīng)違規(guī)裝修的業(yè)主將和業(yè)主委員會商討解決辦法。 消防管理整改措施，我公司進(jìn)入后，嚴(yán)格按照消防相關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收移交，對不符合要求的項目將配合業(yè)主委員會同相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)解決。
針對正泰天一廣場小區(qū)內(nèi)電動車電瓶被盜的安全防范措施：加強(qiáng)門衛(wèi)人員進(jìn)出管理，有針對性地防范措施，我公司管理的長城小區(qū)有成功抓獲盜竊電瓶的犯罪分子1名的經(jīng)歷，有防范的經(jīng)驗。若我公司中標(biāo)，我們將竭誠向正泰天一廣場小區(qū)全體業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，來回報正泰天一廣場業(yè)主對我司的信任和厚愛。
第四、以社區(qū)文化活動和舉辦藝術(shù)節(jié)等方式構(gòu)筑和諧社區(qū)，打響“住在正泰天一廣場，享受高品質(zhì)生活"來提升正泰天一廣場品質(zhì)物業(yè)服務(wù)基于社會分工及專業(yè)化服務(wù)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備和周邊環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔，并且向業(yè)主和使用人提供多方面的綜合性有償服務(wù)，創(chuàng)造宜居的社會環(huán)境，不僅是改善和提升人們居住質(zhì)量的有效途徑，也是房屋保值增值的有力前提。
通過上述四項工作思路的策劃我們相信，我們一定能與正泰天一廣場小區(qū)全體業(yè)主，共同營造一個“居家滿意、社會滿意、自己滿意"的溫馨、舒適、安全、文明的美好家園。
2、管理方式：
我們在正泰天一廣場的管理將采取直線職能制的管理方式。在物業(yè)服務(wù)中心集中統(tǒng)一指揮下，各職能部門員工依靠科學(xué)的管理組織，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，其要點如下：
1、物業(yè)服務(wù)中心實行內(nèi)部獨立核算；
2、工作重點放在門衛(wèi)、車庫、工程設(shè)施設(shè)備及園林綠化；
3、管理重點放在工程設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、消防安全、治安安全、綠化保潔；
4、員工配置以管理高層和商鋪管理經(jīng)驗的員工組成；
5、文化特色以社區(qū)文化和商業(yè)文化兼融；
6、管理中體現(xiàn)動態(tài)管理與靜態(tài)管理相結(jié)合，主動服務(wù)與被動服務(wù)相結(jié)合，以充分體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的理念和實務(wù)操作的特色。
3、具體措施和實施細(xì)則
1接管服務(wù)方案(實施部門：物業(yè)服務(wù)中心)總體目標(biāo)：為認(rèn)真做好正泰天一廣場小區(qū)整體接管驗收工作，確保正泰天一廣場小區(qū)安全，按時投入使用，我公司的工作重點分為接管準(zhǔn)備期、接管驗收期、進(jìn)駐管理期三個階段。
1、擬采取措施：A、接管準(zhǔn)備期的重點工作包括參加物業(yè)接管例會、提出建議書，制定驗收方案等，包括員工招聘、培訓(xùn)、房管、市容、物價、交警、電信、社區(qū)以及環(huán)衛(wèi)、公安、消防等職能部門的聯(lián)系等工作。B、接管驗收期的重點工作，各種公共設(shè)施設(shè)備的驗收接管工作。C、進(jìn)駐管理期的重點工作，包括客戶服務(wù)、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、安全防范、消防工作開展、綠化養(yǎng)護(hù)地開展、環(huán)境保潔工作的開展及設(shè)備運行調(diào)試等工作。D、首次意見征詢。E、正泰天一廣場小區(qū)的檔案接管、整理、保管、使用。F、適應(yīng)性實務(wù)管理展開。
2、物業(yè)服務(wù)中心員工管理方案(實施部門：物業(yè)服務(wù)中心)總體目標(biāo)：公司本著以人為本，人盡其才的用人原則，實行能者上，平者讓，庸者下的用人機(jī)制。擬采取措施：A、在管理中采取錄用、考核、淘汰機(jī)制，協(xié)調(diào)機(jī)制，并通過服務(wù)技能和服務(wù)意識培訓(xùn)，量化管理內(nèi)容，嚴(yán)格按IS0900 1質(zhì)量體系對員工進(jìn)行管理。B、將考核程序進(jìn)行《員工手冊》和公司操作程序兩大系歹0，實行公司對物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)中心對部門、部門對員工的逐級月考核月評制度。C、物業(yè)服務(wù)中心的管理員全部實行培訓(xùn)上崗制。對重大、特殊設(shè)施設(shè)備的管理和電工、消控、配電房值班等人
員實施持證上崗制。D、對員工的著裝、用餐、佩證上崗、禮貌用語、實行制度管理。對秩序維護(hù)員實行半軍事化管理。E、每個崗位均制訂崗位職責(zé)，做到有章可依。F、業(yè)主對員工提出表揚、批評，物業(yè)服務(wù)中心必須賞罰分明。G、要求員工廉潔自律，不拿業(yè)主一針一線，一切拾遺要繳公。
3、治安管理服務(wù)方案(實施部門：秩序維護(hù)部) 總體目標(biāo)：A、通過按計劃實施整個正泰天一廣場小區(qū)內(nèi)外的秩序維護(hù)工作，保障各項設(shè)施設(shè)備及公共秩序。B、做好正泰天一廣場小區(qū)出入口管理，小區(qū)內(nèi)安全巡查以及重點部位的秩序維護(hù)工作。C、做好地下停車場地機(jī)動車、非機(jī)動車輛有序放停管理。D、實行人防、技防和物防三結(jié)合的安全防范管理。
4、按市優(yōu)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)展開服務(wù)。擬采取措施：A、秩序維護(hù)人員做好持證上崗，要求秩序維護(hù)員政治素質(zhì)高，業(yè)務(wù)素質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，身體健康，品貌端正，男性，身高l．70米以上，無不良記錄，復(fù)員軍人優(yōu)先錄用。B、工作期間在正泰天一廣場小區(qū)二個出入口，監(jiān)控中心實施24小時定點值班，并作值班記錄。C、負(fù)責(zé)正泰天一廣場小區(qū)的交通管理(機(jī)動車、非機(jī)動車停放等)
三、安全實施措施：
正泰天一廣場目前現(xiàn)狀：通過對小區(qū)的調(diào)查、了解情況。在日常物業(yè)管理中存在的，我們相對應(yīng)的安全實施措施：
1、安全消防管理方面需要考欲的問題：
◆全程紅外線管理，進(jìn)出小區(qū)刷卡制。
2．車輛管理辦法：
◆正泰天一廣場小區(qū)設(shè)計為人車分流，道路多為消防通道和消防登高點，地下車庫能滿足正泰天一廣場車輛停放。進(jìn)行全程紅外線管理辦法。
廣安思源物業(yè)管理有限公司
2011年5月25日
物業(yè)管理方案策劃2
一、大樓的日常使用、維護(hù)、管理工作
1.
負(fù)責(zé)大樓的各項安全生產(chǎn)工作和物業(yè)工作人員的管理；
2.
負(fù)責(zé)大樓入駐單位房屋的使用狀況、裝潢、維修、養(yǎng)護(hù)工作；
3.
負(fù)責(zé)大樓消防管理、供電、供水、排水、供暖、電梯、照明設(shè)備的安全使用、監(jiān)控設(shè)備的正常使用；
4.
負(fù)責(zé)大樓外圍和樓內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，及突發(fā)事件的應(yīng)急處理；
5.
負(fù)責(zé)巡查大樓門窗、衛(wèi)生間設(shè)施是否正常使用，有無故障及時報修；
6.
負(fù)責(zé)電梯操作管理，及按時督促做好每月2次的電梯維保；
7.
負(fù)責(zé)大樓綠化帶的花草、樹木的修剪、澆水及有關(guān)事務(wù)；
8.
負(fù)責(zé)大樓十一樓活動室、四樓露天平臺和樓頂平臺的日常管理維護(hù)等工作；
9.
在發(fā)生故障時，及時維修、保證質(zhì)量、排除隱患。
二、保潔管理制辦法細(xì)則
1、由保潔員負(fù)責(zé)，以每天2次清掃為主，另每天安排一人帶班，逐層保潔公共區(qū)域衛(wèi)生；
2、負(fù)責(zé)做好每天公共場所的清潔工作，保持辦事大廳、樓梯、樓道、洗手間、電梯轎廂衛(wèi)生整潔干凈；
3、負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，嚴(yán)禁公共區(qū)域堆放雜物、亂扔煙頭、果皮和隨地吐痰；及時清理垃圾桶、紙簍，茶渣桶，按時清倒垃圾車回收的垃圾；
4、負(fù)責(zé)公共區(qū)域門窗和會議室隔斷玻璃墻面的定期清理和玻璃擦拭；
5、負(fù)責(zé)公共區(qū)域水電、照明的使用情況檢查，隨手關(guān)閉長明燈，發(fā)現(xiàn)故障及時上報；
6、負(fù)責(zé)會議室、活動室、教室，每星期清掃一次，另隨時使用隨時打掃；
7.附：保潔日常工作流程表
時間
工作流程
工作內(nèi)容
8:20
14:20
換工作服
服裝整潔、干凈、工具齊全，做好準(zhǔn)備工作
8:30-9:00
15:00-16:30
一樓大廳保潔
地面無垃圾、干凈整潔，電梯地面無垃圾、電梯墻面無手印，門保持干凈無污漬，玻璃保持干凈無手印，衛(wèi)生間保持地面干凈無積水、無垃圾、垃圾桶（大廳內(nèi)、電梯口、樓梯口）保持干凈垃圾常清理，（面盆、鏡面、洗手臺、小便器、便池、拖把池）保持干凈整潔。
9:00-10:40
2樓-10樓
洗手間衛(wèi)生情況（潔具無污漬、無水銹、無異味，垃圾桶及時清理、茶渣桶保持干凈、地面無積水、清潔工具擺放整齊）走廊、樓梯（無煙蒂、無浮沉、無垃圾）
11:00-12:00
17:00-18:00
按樓層分配區(qū)域
1、樓梯間：樓梯清潔干凈無垃圾、無浮沉，地腳線無浮沉，扶手擦干凈無浮沉。
2、過道：過道清潔干凈無垃圾、無浮沉，地腳線無浮沉，窗臺擦干凈無浮沉。防火門擦拭干凈，電梯外門擦拭干凈無手印。
3、衛(wèi)生間：地面清潔干凈整潔，門干凈無污漬及手印，鏡面擦拭干凈無水印，洗手臺面清潔干凈不留污漬水印，面盆清潔干凈無污漬，拖把池清潔干凈無污漬，小便器、便池清潔干凈無污漬及尿漬，便池隔斷及隔斷門清潔干凈無污漬、尿漬、水漬，窗臺擦干凈無浮沉，墻面保持干凈無污漬，茶水桶經(jīng)常清洗不散發(fā)異味，大小垃圾桶保持干凈，垃圾常清理不過夜。
三、安全保衛(wèi)工作
（一）
值班崗保安實行24小時值班制
（二）
班次：早班8：00—14:00，午班14:00—19:30，晚班：19:30—8:00（次日）
（三）
大廈巡邏：
1.
巡邏周期：早班、午班人員巡查2次，晚班人員每隔2小時巡查1次。
2.
巡邏規(guī)律：不制定固定路線，但不留“死角”、“偏角”。先從11樓起，自上而下，從每樓層依次巡查到地下室，最后到室外。
（四）
巡查內(nèi)容：
1.
指揮車輛有序停放，外來車輛一律不得在大樓院內(nèi)停放。
2.
巡視大樓外有無可疑、亂擺賣、發(fā)廣告人員，一旦發(fā)現(xiàn)，及時制止。
3.
檢查防火、防盜、水侵入室等情況，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告。
4.
檢查水電暖安全，用水設(shè)備、地下室供暖設(shè)備是否正常。
5.
檢查消防設(shè)施、消控室設(shè)備是否運轉(zhuǎn)正常，消防通道是否暢通。
6.
觀察安全指示燈、應(yīng)急燈及報警系統(tǒng)是否正常工作。
7.
對大樓內(nèi)打鬧、大聲喧嘩、隨地吐痰等不文明現(xiàn)象應(yīng)及時遏制。
8.
遇到集體上訪群眾時，因及時遏制進(jìn)入大樓內(nèi)，指引上訪群眾去接待廳反映情況。
9.
各班人員要認(rèn)真填寫安全檢查記錄表，執(zhí)勤中遇到疑難問題解決不了時，及時向部門主管匯報。
10.
附：人社大廈安保工作流程表
時間
崗位
工作內(nèi)容
08：00-10：00
一樓門廳/大樓前院
交接班/指揮車輛有序、安全停車泊位，外來車輛不得駛?cè)牒笤?/p>
10：00-12：00
樓面
樓層巡視（設(shè)施，通道，異常人員）/檢查消防設(shè)施、消控室設(shè)備是否運轉(zhuǎn)正常
12：00-14：00
一樓門廳/樓面
關(guān)閉正門樓門/打掃前后院衛(wèi)生/按日志巡檢并填寫各類所需記錄表。/換班人員吃午餐
14：00-16：00
一樓門廳/大樓前院
交接班/開啟正門樓門/環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)/指揮車輛有序、安全停車泊位，外來車輛不得駛?cè)牒笤?/p>
16：00-17：00
樓面
檢查地下室暖氣泵、水泵，有無漏水現(xiàn)象并填寫記錄單/樓層巡視（設(shè)施，通道，異常人員）
17：00-18：00
一樓門廳
按各類日志要求巡檢并填寫各類所需記錄表。
18：00-19：30
一樓門廳/大樓前院
關(guān)閉正門樓門/指引樓內(nèi)工作人員有序下班/環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)/換班人員吃晚餐
19：30-21：00
一樓門廳/樓面
交接班/指揮車輛有序、安全停車泊位，外來車輛不得駛?cè)牒笤?環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)/樓層巡視（設(shè)施，通道，異常人員）/檢查地下室暖氣泵、水泵，有無漏水現(xiàn)象并填寫記錄單
21：00-23：00
一樓門廳/樓面
按各類日志要求巡檢并填寫各類所需記錄表/檢查大樓所有辦公室燈光是否關(guān)閉，樓內(nèi)是否還有人員逗留
23：00-24：00
樓面
樓層巡視（設(shè)施，通道，異常人員）/檢查地下室暖氣泵、水泵，有無漏水現(xiàn)象并填寫記錄單
00：00-01：00
樓面
樓層巡視（設(shè)施，通道，異常人員）/觀察安全指示燈、應(yīng)急燈及報警系統(tǒng)是否正常工作
01：00-02：00
樓面
樓層巡視（設(shè)施，通道，異常人員）
02：00-08：00
樓面
樓層巡視（設(shè)施，通道，異常人員）
四、保安管理制度(總則)
一、遵守國家和地方政府的法律法規(guī)以及大樓內(nèi)部的各項規(guī)章制度。
二、服從管理，聽從指揮，維護(hù)大樓的財產(chǎn)、人身安全。
三、堅守崗位，忠于職守，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制。
四、儀容整潔，精神飽滿，文明禮貌執(zhí)勤。
五、值班時嚴(yán)禁睡覺、串崗，不準(zhǔn)做其他與值班執(zhí)勤無關(guān)的事。
六、愛護(hù)各種器具裝備，不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。
七、嚴(yán)格執(zhí)行請、銷假制度。
第一章保安值班制度
一、保安員值班實行24小時三班輪值制，做好門前和大樓內(nèi)安全防范工作。
二、門前值班與園區(qū)內(nèi)巡邏執(zhí)勤實行崗位輪換交接制，各崗位保安人員應(yīng)相互配合，密切協(xié)作，共同做好整個區(qū)域的安全防范工作。
三、門衛(wèi)值班必須嚴(yán)格大樓內(nèi)人員、物品和車輛的出入管理，嚴(yán)格執(zhí)行出入登記手續(xù)，發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)及時報告。
四、當(dāng)值保安員必須嚴(yán)格履行職責(zé)，按照崗位要求，認(rèn)真完成各項任務(wù)，規(guī)范填寫各種登記資料，做好交接班記錄，向接班人員匯報工作情況；
向領(lǐng)導(dǎo)反映工作中遇到的問題，并提出處理意見。
五、保安員必須服從管理部門的領(lǐng)導(dǎo)，服從上級領(lǐng)導(dǎo)的指示和本部門領(lǐng)導(dǎo)的工作安排。
非緊急情況不得擅離職守。
第二章門崗管理制度
一、門崗值班室是保安員工作執(zhí)勤場所，非工作人員禁止入內(nèi)滯留。
二、保安員實行24小時全天候三班輪值制度。
當(dāng)班人員須按時交接班，并做好交接班記錄。
三、門崗應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。
保持室內(nèi)及周邊環(huán)境清潔。
四、對進(jìn)出大樓的各類車輛及人員，應(yīng)先敬禮再履行執(zhí)勤程序，保持交通秩序通暢。
五、發(fā)現(xiàn)重大問題及時上報，并協(xié)助有關(guān)部門處理。
第三章巡邏管理制度
一、巡邏人員必須熟悉大樓內(nèi)外環(huán)境，熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備、物品所處的位置，發(fā)現(xiàn)設(shè)備物品移動的可疑情況，須立即查明。
二、日常巡查監(jiān)控室、水泵房、配電室、地下室、高低壓配電室有無異常，填寫巡查記錄，及時上報；
三、巡邏過程中，聞有異味，聽到可疑聲響，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即查明，及時通知有關(guān)部門。
四、注意觀察來往人員的動向及攜帶的物品。
發(fā)現(xiàn)可疑的人和物品時，要選擇適當(dāng)?shù)奈恢眉右员O(jiān)視并及時處理并報告上級。
五、巡邏時注意檢查消防栓、道路、清潔衛(wèi)生、昧化、公共設(shè)施的完好情況，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時登記、匯報。
六、發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗毆時，應(yīng)予以勸止，遇有偷盜、流氓等違法犯罪分子，應(yīng)立即報警，設(shè)法擒獲，并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。
七、發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，漏水等重大事故應(yīng)迅速上報，并立即組織撲救。
八、巡邏隊員下崗后應(yīng)將巡視器材進(jìn)行交接，并做好相關(guān)記錄。
第四章崗位交接班制度
一、保安員應(yīng)提前10分鐘著裝上崗接班，在交接班記錄表上記錄接班時間。
二、交接班時，交班的保安員要把值班過程中須繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交接清楚。
三、交班保安員要等接班保安員對管區(qū)巡邏一遍進(jìn)行驗收后才能下班，接班保安員驗收時間無特殊情況下不得超過30分鐘。
四、接班保安員驗收時發(fā)現(xiàn)的責(zé)任問題，由交班保安員承擔(dān)責(zé)任；
驗收完畢，崗位所發(fā)生的問題則由當(dāng)班保安員承擔(dān)責(zé)任。
五、所有移交事項交接清楚后，交班人員在離開崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名。
接班人員未到崗，交班人員不得下班，否則，期間發(fā)生問題，兩人共同負(fù)責(zé)。
五、問責(zé)管理辦法
1.對違紀(jì)違規(guī)行為，按其性質(zhì)，情節(jié)嚴(yán)重，按中心處罰制度規(guī)定，處以口頭批評警告，現(xiàn)金處罰、開除，追究其責(zé)任。
2.作為大廈內(nèi)安保人員，有責(zé)任、有義務(wù)遵守《保安管理制度》，如違反，將對其進(jìn)行問責(zé)。
3.對履行職責(zé)不認(rèn)真、不到位、不作為、慢作為，致使工作不能保質(zhì)保量完成的，處以口頭批評警告，連續(xù)3次批評仍犯的，將給予現(xiàn)金處罰。
4.安保人員遇突發(fā)狀況，如樓內(nèi)外來人員盜竊、集體上訪群眾不遏制造成不良影響的，將給予現(xiàn)金處罰。
5.大樓內(nèi)出現(xiàn)重大安全事故時，如漏水、火災(zāi)、監(jiān)控攝像頭損壞等，安保人員沒有及時發(fā)現(xiàn)跟蹤處理匯報，造成嚴(yán)重后果的，將給予現(xiàn)金處罰。
6.對擅離職守、脫崗、不按時交接班，導(dǎo)致日常工作不能正常進(jìn)行的，處以口頭批評警告，因脫崗造成嚴(yán)重事故的，將進(jìn)行問責(zé)并處以現(xiàn)金處罰。
7.安保人員必須掌握并熟練操作地下室排水、供暖、消防設(shè)施設(shè)備，消控室及門房監(jiān)控設(shè)施調(diào)試，門禁系統(tǒng)的信息錄入與更新，如經(jīng)過專門培訓(xùn)指導(dǎo)仍然不懂不會、我行我素的，將視為無法勝任工作崗位，將予以辭退。
物業(yè)管理方案策劃3
某熱銷樓盤發(fā)展商的明文規(guī)定：“規(guī)劃設(shè)計方案沒有物業(yè)管理單位的簽字不能實施，施工結(jié)
算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項目的質(zhì)量監(jiān)督”。如何作到項目旺銷，<<先期導(dǎo)入物業(yè)管理>>從項目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競爭優(yōu)勢機(jī)的奧秘。
一、理解物業(yè)管理前期介人
本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所站的角度不同。我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)建筑設(shè)計院在規(guī)劃設(shè)計時，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來了不便甚至困難。比如，空調(diào)機(jī)的安裝與排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成日后的保養(yǎng)負(fù)擔(dān)過大等。這些情況都說明設(shè)計院對物業(yè)管理問題考慮欠缺。同時由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。
我們在規(guī)劃的初期就積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動。
有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入。但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備的專家將根據(jù)物業(yè)
管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。
物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理專家應(yīng)該在售前完成的工作是：
1.明確服務(wù)內(nèi)容；
2.明確設(shè)備配置；
3.確定組織架構(gòu)；
4.明確財務(wù)預(yù)算（即收費標(biāo)準(zhǔn)）；
5.完成管理份額計算；
6.完成所有合同文本。這一系列工作的完成，通常需要兩到三個月的時間.
二、物業(yè)管理前期介入的市場價值
1.中泰體會
提起中泰物業(yè)，“完美”、“超前”似乎成了它的代名詞,但卻很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一個長效服務(wù)的概念，既物業(yè)管理公司在接管樓盤前,代表業(yè)主的利益先期介入樓盤的建議。起初，我們只是成立專業(yè)職能部門，負(fù)責(zé)公司所屬房屋的維修和投訴協(xié)調(diào)，盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態(tài)。但是站在業(yè)主的角度，哪怕你服務(wù)再及時，維修再到位，即使疲于奔命也不會使他們滿意。正如一個社區(qū)，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有發(fā)案率等于零，社區(qū)的安全才會得到居民的認(rèn)可。于是，物業(yè)公司一改最初的“滅火”為“防火”，在規(guī)劃設(shè)計方案出臺前，就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到業(yè)主生活和物業(yè)管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。
現(xiàn)在，承建商對我們非常理解和歡迎。最初，他們也有抵觸情緒，我們的管理人員到材料現(xiàn)場取證，他們有的工人甚至要砸我們專業(yè)管理人員的照相機(jī)。
我們與專業(yè)監(jiān)理公司不同，他們與開發(fā)商之間是合同關(guān)系，工程驗收一旦結(jié)束，就不再有任何
的后續(xù)服務(wù)。而我們是?長效服務(wù)?，必須為以后公司的維修服務(wù)著想。整個工程與物業(yè)管理自身的后續(xù)服務(wù)是密切相關(guān)、榮辱與共的。
有人問起我什么是中泰精神，我想就跟我們推行提前介入一樣，不斷創(chuàng)新、在別人走時我們就開始跑。這就是我們的精神吧。
2.物業(yè)管理前期介入的作用
前期介入一一移交接營一一后期管理，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。
第一，物業(yè)管理前期介人有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)。
今年3月份以來，深圳某樓盤出現(xiàn)了持續(xù)旺銷的現(xiàn)象，據(jù)據(jù)分析，其旺銷的原因除了優(yōu)越的地理位置外，物業(yè)管理的前期介人也起到了非常積極的作用。發(fā)展商明確規(guī)定“規(guī)劃設(shè)計方案沒有物業(yè)管理單位的笠字不能實施，施工結(jié)算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項目的質(zhì)量監(jiān)督”，在整個項目的設(shè)計方案中，物業(yè)公司提出了10項意見和建議，發(fā)展商采納了8項，收到了優(yōu)化設(shè)計、完善細(xì)節(jié)的作用。
第二，物業(yè)管理前期介入，有利于提高施工質(zhì)量。
第三，物業(yè)管理前期介人有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功能。
第四，物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)公司日后的管理，有利于促進(jìn)銷售。
物業(yè)公司提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。設(shè)計師在設(shè)計上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設(shè)計出來的房屋和未來業(yè)主實際的生活需要往往會有一定距離；承建商呢？如果由于質(zhì)量問題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費。如果實行提前介人，防微杜漸，這些問題都會最大限度地避兔。
三、物業(yè)管理的內(nèi)容設(shè)定
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的內(nèi)容
（1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;
（2）房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;
（3）住戶裝修管理；
（4）車輛管理；
（5）客戶檔案管理；
2、安全保衛(wèi)
（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn)；
（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)指導(dǎo)書；導(dǎo)書；
3、綠化
（1）根據(jù)發(fā)展商的要求參與制定綠化方案或承擔(dān)綠化方案的實施；
（2）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定；
（3）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書；
4、清潔
（1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點、制定清潔保潔率；
（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)書；
5、消防
（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)；
（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人；
（3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；
6.水、電設(shè)備的管理、維護(hù)
（1）了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn)；
（2）制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)指導(dǎo)書，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)；
（3）制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)；
7.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理
（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標(biāo)；
（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；
（3）公制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書；
（4）的業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。
8.住戶裝修管理
（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；
（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；
9.車輛管理
（1）車輛管理包括機(jī)動車及非機(jī)動車的管
物業(yè)管理方案策劃4
1范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了物業(yè)管理項目策劃的基本要求、項目的可行性評估、方案策劃準(zhǔn)則及評審準(zhǔn)則。
本標(biāo)準(zhǔn)適用于上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理項目的前期策劃。
2規(guī)范性引用文件
下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。
1999年3月15日中華人民共和國主席令第15號《中華人民共和國合同法》國務(wù)院第379號令物業(yè)管理條例
建住房[2010]236號建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知3基本要求
3.1在物業(yè)管理項目策劃之前，應(yīng)確保項目的各項資料盡可能地完整與充分，并作為項目策劃的輸入、評估、評審的基本內(nèi)容和要求。
3.2前期或新接物業(yè)管理項目應(yīng)充分獲取并掌握項目的招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)書等招標(biāo)文件的以下信息：
——招標(biāo)人信息，如招標(biāo)單位名稱、地址、聯(lián)系方式等；
——招標(biāo)項目信息，如施工進(jìn)度、租售情況和價格、入住業(yè)戶結(jié)構(gòu)等；
——招標(biāo)物業(yè)信息，如物業(yè)名稱、地址、建筑物面積、性質(zhì)、設(shè)備設(shè)施狀況、車庫、綠
化等；
——其它物業(yè)管理和服務(wù)的各項要求。
3.3續(xù)簽物業(yè)管理項目應(yīng)獲得業(yè)主委員會或委托方今后對物業(yè)管理的期望和要求。
3.4物業(yè)管理投標(biāo)書或管理方案、委托物業(yè)管理合同，在提交招標(biāo)方或委托方前應(yīng)經(jīng)過公司內(nèi)部的項目可行性評估、投標(biāo)書或管理方案的評審和批準(zhǔn)，可行性評估、評審和批準(zhǔn)的結(jié)果應(yīng)予保存。
4可行性評估
4.1評估內(nèi)容
4.1.1招標(biāo)人（或委托人）對投標(biāo)人（或受托人）的資格條件，如企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營狀況、社會信譽等。
4.1.2招標(biāo)文件（或委托文件）對物業(yè)管理和服務(wù)的各項要求的合理性，如是否違反相關(guān)法律法規(guī)和社會基本準(zhǔn)則。
4.1.3風(fēng)險、成本與收益。
4.2評估結(jié)果
4.2.1當(dāng)投標(biāo)人 （或受托人）的資格條件未能滿足要求時，除非取得了招標(biāo)人 （或委托人）書面認(rèn)可，項目應(yīng)作否決處理。
4.2.2當(dāng)招標(biāo)文件 （或委托文件）對物業(yè)管理和服務(wù)的各項要求，違反相關(guān)法律法規(guī)和社會基本準(zhǔn)則時，項目應(yīng)作否決處理。
4.2.3當(dāng)項目存在著其它重大風(fēng)險，或成本綜合估算（近期、中期、遠(yuǎn)期）偏高而不能達(dá)到≧5%平均經(jīng)營收益率[注 1]時，項目應(yīng)作否決處理。
4.2.4只有通過可行性評估認(rèn)可的項目才能實施策劃。
注1：經(jīng)營收益指管理酬金 （酬金制）或收支結(jié)余金額 （包干制），其中支出部分不包括代收代付款項，一般取值范圍為[5%；15%]；計算公式=[ （實際收入-實際支出）/實際收入]100%。
5 方案策劃準(zhǔn)則
5.1策劃依據(jù)
5.1.1投標(biāo)人 （或受托人）的需求和期望，包括招標(biāo)文件 （或委托文件）明確的物業(yè)管理和服務(wù)要求以及潛在的需求和期望。
5.1.2其他相關(guān)方的需求和期望，包括公司技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及其物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范等。
5.1.3以往經(jīng)驗獲得的反饋信息和市場調(diào)查結(jié)果。
5.2策劃內(nèi)容
投標(biāo)書或物業(yè)管理方案可包括以下內(nèi)容 （但不限于）：
——公司簡介，包括競爭優(yōu)勢；
——項目概況，包括招標(biāo)人信息、招標(biāo)項目信息和技術(shù)參數(shù)；
——管理理念和目標(biāo)、承諾指標(biāo)和質(zhì)量方針；
——管理與服務(wù)范圍、內(nèi)容及其保障措施，包括重點管理和服務(wù)內(nèi)容、實施計劃、運作
規(guī)范和服務(wù)流程、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案、對委托方的意見和建議等；
——項目管理組織結(jié)構(gòu)，包括崗位設(shè)置及其職責(zé)、人員配置與任職標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)內(nèi)容和計
劃等；
——價格標(biāo)準(zhǔn)，包括管理成本測算依據(jù)和測算結(jié)果、物業(yè)管理費價格構(gòu)成與種類、收支
平衡分析等；
——其它 （如物業(yè)管理的延伸服務(wù)、優(yōu)惠措施、個性化針對性措施、合同要約與違約責(zé)
任）。
5.3合同要求
5.3.1應(yīng)采政府推薦的示范合同文本編制物業(yè)管理服務(wù)合同，當(dāng)不存在示范文本時，應(yīng)對以下合同條款和內(nèi)容作出明確約定：
——委托管理項目的基本信息，包括物業(yè)名稱、地址、性質(zhì)種類、總占地面積、總建筑
物面積、總綠化面積；
——委托管理項目的范圍、內(nèi)容、目標(biāo)和年限[注 2]；
——物業(yè)管理費收費種類及其標(biāo)準(zhǔn)。
5.3.2合同的所有條款能滿足 《中華人民共和國合同法》以及物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的基本要求。
注2：物業(yè)管理合同年限一般≧2年，前期物業(yè)管理的合同年限按政府有關(guān)規(guī)定具體注明。6 評審準(zhǔn)則
6.1評審基本準(zhǔn)則
投標(biāo)書或物業(yè)管理方案應(yīng)在正式提交招標(biāo)人或委托方之前經(jīng)過評審，并確保：——招標(biāo)文件內(nèi)容 （或委托人要求）得到響應(yīng)并符合規(guī)定要求；
——與以前表述不一致的內(nèi)容和要求已予解決；
——具備滿足規(guī)定要求的能力，或已采取相應(yīng)的措施予以滿足，包括各項承諾內(nèi)容與價
格；
——對于沒有形成文件的委托人要求已獲得確認(rèn)。
6.2合同評審準(zhǔn)則
物業(yè)管理委托合同在正式簽訂之前應(yīng)對合同中的各項條款內(nèi)容進(jìn)行評審，確保合同內(nèi)容與投標(biāo)書或物業(yè)管理方案保持一致，并通過授權(quán)律師的審核。
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