試析我國房產(chǎn)稅征收的研究(2)

　　三、目前我國房產(chǎn)稅征收存在的問題 
　　目前，我國關(guān)于房產(chǎn)稅的征收辦法并不健全，其采用的是1986年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，而這是根據(jù)上世紀(jì)80年代中期的經(jīng)濟(jì)體制、社會條件及征管能力設(shè)計的。但是隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，以及現(xiàn)行住房及土地問題的不斷改變，其稅制出現(xiàn)了一些急需解決的難題。房產(chǎn)稅的征收面臨四大難題：

　 （一）計稅依據(jù)不合理 
　　按原值征稅只能體現(xiàn)購買、建造房產(chǎn)的歷史成本,而不能良好的反應(yīng)對市場供求變化、基礎(chǔ)設(shè)施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動；征納雙方對購買性房產(chǎn)、購置土地自建房產(chǎn)原值是否包含地價存在爭議，使征管矛盾顯著；出租房產(chǎn)按租金收入計征房產(chǎn)稅,但是征稅依據(jù)不明確,造成自用、出租房產(chǎn)形成較大的稅賦差異。且我國的房產(chǎn)稅現(xiàn)在采取的是單一固定的比例稅率,對于自用房產(chǎn)(不考慮所處區(qū)域、地理位置、服務(wù)價值、用途等)稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性，導(dǎo)致了房產(chǎn)稅對居民收入的調(diào)節(jié)作用不是十分明顯，對財富的再分配效果不明顯。 
　 （二）稅率制度不合理 
　　目前對從價、從租房產(chǎn)分別采用1.2%、12%的統(tǒng)一稅率,其中對出租房屋以租金收入作為計稅依據(jù)，缺乏依據(jù)性。通過不同的計稅依據(jù)計算出得應(yīng)納稅額不同，這便造成稅賦不公平，為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統(tǒng)一稅率簡化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現(xiàn)不了房產(chǎn)稅的地方稅特點。 
　 （三）稅基狹窄問題 
　　根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。但是現(xiàn)在我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，許多農(nóng)村與城鎮(zhèn)房產(chǎn)相差不大，卻不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍。現(xiàn)行房產(chǎn)稅對位于農(nóng)村的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個人住房、財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位房產(chǎn)均不征收,既減少了地方收入,也不利于有效發(fā)揮稅收促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的功能[4]。 
　 （四）減免稅范圍不合理 
　　根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)，財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位業(yè)務(wù)范圍內(nèi)自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用房等被列為免稅對象。但目前我國的房地產(chǎn)市場的市場化程度越來越高，因此房產(chǎn)減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現(xiàn)在：一是事業(yè)單位的改制導(dǎo)致了許多財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位逐步企業(yè)化，需要列入征稅范圍；二是個人購房比重急劇上升，房屋的私有產(chǎn)權(quán)逐步得到確立，房產(chǎn)成為我國居民家庭的重要財產(chǎn)之一。但是現(xiàn)在居民自住房免征收稅費，導(dǎo)致了一系列的問題，如房屋緊缺、房價高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況，我國現(xiàn)行的減免稅范圍使我國稅收的調(diào)控作用不能得到很好的發(fā)揮，同時也影響了財政收入。 
　　四、如何有效促進(jìn)房產(chǎn)稅的征收 
　 （一）逐步擴(kuò)大稅基，征稅以城市為主 
　　由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，各地房價和居民收入水平不等，各地政府需要根據(jù)本地實際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅實行按評估值征稅，運用成本法、市場法和收益法，對房地產(chǎn)實行計算機(jī)批量評估，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢等帶來的土地升值通過稅收進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。我國應(yīng)借鑒別國政策，對不同的地區(qū)采取不同的稅基，對不同城市的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，如人口較多且土地稀缺，供需矛盾比較大的一線城市，超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對的供需矛盾相對略弱的二、三線城市，應(yīng)當(dāng)以更好的調(diào)節(jié)收入分配，抑制投機(jī)需求為主，對于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者，應(yīng)當(dāng)給予較高的稅率，以達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的目的。 
　 （二） 完善各地監(jiān)督機(jī)制，房產(chǎn)稅收支透明 
　　稅收是我國宏觀調(diào)控的一項重要財政政策，而稅收的本質(zhì)是應(yīng)當(dāng)“取之于民，用之于民”的。世界上許多發(fā)達(dá)國家對于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監(jiān)督，并建立了公共財政。在我國，各地方政府財政收入中有多少是來自稅收，目前我國財政及稅收情況處于不透明的狀態(tài)下，對征收的房產(chǎn)稅的使用狀況不了解，不能肯定稅收的良性循環(huán)使用過程。由“國八條”的要求可以看到，我國房產(chǎn)稅的征收應(yīng)大部分用于建設(shè)廉租房和保障性住房，由此，對于如何更好的使用這部分稅收，需要一個合理有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，來監(jiān)督這部分收入的具體使用過程，以促進(jìn)廉租房和保障性住房建設(shè)[5]。 
　 （三）調(diào)節(jié)減免稅范圍 
　　近年我國出臺了各種調(diào)控房地產(chǎn)的政策，其目的是為了抑制我國房產(chǎn)過熱、以投機(jī)為目的的炒房行為，也是為我國大多數(shù)居民解決住房問題。而房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前拉動GDP 增長的主要行業(yè)之一。因此，政府通過房產(chǎn)稅調(diào)控居民合理購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是勢在必行的。 
　　房產(chǎn)稅的征收，應(yīng)以每個家庭的第二套房產(chǎn)起征，在面積上需要加以約束，且在稅率上也應(yīng)當(dāng)對高檔住宅采取較高稅率征收房產(chǎn)稅，即實行存量征收和增量征收相結(jié)合。但是為了滿足居民改善性住房的需求，暫時擁有兩套住房的居民應(yīng)當(dāng)享受一定的退稅優(yōu)惠。同時對改制后的事業(yè)單位等企業(yè)化的房產(chǎn)實行征稅政策。