前期物業(yè)管理策劃
有網(wǎng)友在后臺詢問前期物業(yè)管理策劃，現(xiàn)文小秘特整理前期物業(yè)管理策劃優(yōu)秀5篇，希望這份前期物業(yè)管理策劃優(yōu)秀5篇能夠幫助大家，給予大家在寫作上的思路。
前期物業(yè)管理策劃（篇1）
為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議透過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案:
一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
(一)目標(biāo):
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90%;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達(dá)90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%;2015年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
(二)范圍:對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
(二)全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費(fèi)的成本測算
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
2、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表(04)
3、保安費(fèi):保安費(fèi)測算表(05)
前期物業(yè)管理策劃（篇2）
根據(jù)“_佳園”的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“_佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“_佳園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。
一、_佳園物業(yè)概況
“_佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)_佳園的實(shí)況，我司確定_佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:
(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。
(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。
(三)建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。
(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。
(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。
(六)常規(guī)性公共服務(wù)
1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)
(1)棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。
(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。
2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。
(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測1次。
(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。
(3)消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。
(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時(shí)間停水;制有應(yīng)急處理方案。
3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
(1)專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。
(4)停車場停放整齊，場地整潔。
(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。
(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。
(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。
(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。
(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理
(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
(3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
(4)綠化完好率達(dá)到95%以上。
7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。
(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。
(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。
(2)配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。
9、社區(qū)文化
(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。
(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。
(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項(xiàng)工作。
(4)業(yè)主滿意率95%以上。
(七)針對性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))
1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。
(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。
(二)溝通服務(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。
(三)締造親善的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展_佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源
(一)人員設(shè)置。
根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計(jì)算,本公司“_佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。
職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通
工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)
車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費(fèi)
保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化
保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏
注:財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。
(二)綜合效益簡要分析
_佳園綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)):
管理費(fèi)維修金
多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月
商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月
地上車位40元/位·月
地下車位60元/位·月
五、_佳園物業(yè)管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
(一)前期準(zhǔn)備
公司派出專業(yè)人員對待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制
2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)
開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為:專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。
3.規(guī)章制度制定
1)、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。
2)、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成。
(二)物業(yè)管理的啟動
1.物業(yè)的接管驗(yàn)收
1)、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照)。
2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等)
2.入伙管理
1)、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。
2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。
3.二次裝修施工全過程監(jiān)控
二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。
共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。
外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。
(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)
A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
1、總體安全環(huán)境管理
在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。
培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。
2、對出租戶管理
租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記;非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學(xué)管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)
1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。
2.共用設(shè)備管理
本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì);三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。
1)給排水設(shè)備管理
管理目標(biāo):細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單;停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。
2)供電設(shè)備管理
供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等)。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運(yùn)行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時(shí)施工及住(用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施;發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。
配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄;室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
3)弱電設(shè)備管理
每天對門禁對講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時(shí)起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。
C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
管理標(biāo)準(zhǔn):垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水
3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水
4擦公寓口信報(bào)箱1次/天無灰塵，無手印
5擦電梯2次/天無灰塵，無手印
6擦公共防盜門1次/周無灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無灰塵
8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無灰塵
10擦窗戶2次/月無灰塵
道路1路面循環(huán)清掃無雜物
2路邊綠地2次/天無雜物
3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵
4路燈柱1次/周無灰塵
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>
D、綠化維護(hù)系統(tǒng)
制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)
綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整
雜草清除(每周一次)確保基本無雜草
防蟲病蟲害防治(一年2次)無病蟲害
養(yǎng)護(hù)施肥(一年4次)綠化生長旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)
制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施:籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。
F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)
1、社區(qū)文化建設(shè)
創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動事先計(jì)劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務(wù)
“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。
1)、日常服務(wù)
設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時(shí)整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。
2)、特約服務(wù)
提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等
六、物業(yè)接管事項(xiàng)說明
(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。
(二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名工程師、1名會計(jì)師。
前期物業(yè)管理策劃（篇3）
一、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事人事設(shè)置原則:一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、經(jīng)營預(yù)測a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度，以下省略)l物業(yè)管理費(fèi):11.34萬元應(yīng)收
12.6萬元30000_12_0.35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務(wù)費(fèi):0.5萬元l特約服務(wù):5.8萬元l其他收入:1.5萬元b)支出:20.25萬元l人員工資福利:14萬元l辦公費(fèi)用:2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)l維修保養(yǎng)費(fèi)用:1.5萬元l稅金:1.05萬元l不可預(yù)見費(fèi)用:1.2萬元c)潤虧:-1.11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算:21.962萬元/年，0.61元/月_m2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600
工資總額合計(jì):9600元/月;115200元/年福利:115200_23%=26496(元/年)合計(jì):14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1.5萬元
(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1.04萬m2_1元/年_m2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人_12月_80元/月_人=0.192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人_200元/年_人=0.14萬元
(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算
5.52萬元_25%=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬元
(8)稅費(fèi):按營收5.5%繳納即1.052萬元
(9)保險(xiǎn)費(fèi):暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計(jì)算1.36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月_m2。
六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗(yàn)收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準(zhǔn)備工作l治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等l樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
3、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項(xiàng):避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔
前期物業(yè)管理策劃（篇4）
在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20_年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識、責(zé)任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。
《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人?！眴T工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為2012年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目標(biāo)：
人員當(dāng)月流動率小于5%
人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到100%
人員招聘到崗率達(dá)到98%
員工生活滿意度達(dá)到90%
1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績效考核制度，調(diào)動員工的積極性?？冃г从趫?zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績效考核制度，調(diào)動員工對工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)改進(jìn)。
2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報(bào)告統(tǒng)一行動的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
3、在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾?，組織相應(yīng)的員工生日活動、團(tuán)隊(duì)活動。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時(shí)給予改善。
4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。
5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成物料采購，嚴(yán)格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。
二、客服中心
物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮的使用效能。
工作思路：
強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序;
強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程;
強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化;
強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;
致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。
目標(biāo)設(shè)置：
客戶綜合滿意率不低于90%;
服務(wù)綜合及時(shí)率不低于85%;
業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)100%;
小區(qū)
綠化完好率不低于90%;
綠化覆蓋率不低于60%;
管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到70%;
二期收費(fèi)率達(dá)到90%;
生活垃圾日清率為100%;
工作重點(diǎn)：
根據(jù)對20_年的工作回顧和反思，20_年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營造和諧生活環(huán)境。
(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評比，對不稱職員工堅(jiān)決撤換。
(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到狀態(tài)。
(3)根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。
(4)對物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量;對于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。
(5)加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。
(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。
三、工程維修
四、保安部
保安部針對20_年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提，搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的安全，配合客服，加強(qiáng)對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。
工作目標(biāo)
住客及公司綜合滿意度95%;
無因管理責(zé)任事故率0;
新員工崗前培訓(xùn)率100%;
不合格項(xiàng)整改率100%;
員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);
突發(fā)事件快速反應(yīng)率為98%;
非正常投訴率低于2%。
并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時(shí)全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹立保安隊(duì)伍的形象。
2、做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé);同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班;明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度;組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準(zhǔn)備。
3、保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識和服務(wù)熱情，同時(shí)建立良好的口碑。
4、做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時(shí)進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。
5、針對一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進(jìn)一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運(yùn)作培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。
6、做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強(qiáng)與人才市場、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補(bǔ)充儲備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為75%，其它占比例為25%(保安學(xué)校、警校、武校人員)。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。
7、加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次，(骨干隊(duì)伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。
五、會所經(jīng)營
20_年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營手法，推出更貼身的服務(wù)，把會所經(jīng)營做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營點(diǎn)的協(xié)調(diào)合作性，著力增強(qiáng)和提升員工工作技能和服務(wù)意識，限度地調(diào)動人員的積極性、創(chuàng)造性;切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。
工作目標(biāo)
力爭半年創(chuàng)收3萬元;
六、財(cái)務(wù)管理
圍繞集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo)，促進(jìn)效益增長，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、成本、采購價(jià)格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時(shí)，建立規(guī)范的賬務(wù)管理，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部10年上半年工作計(jì)劃如下：
工作目標(biāo)：
服務(wù)滿意度90%;
控制虧損在20萬元以內(nèi);
建立君華物業(yè)成本庫;
1、物業(yè)財(cái)務(wù)部在集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下,根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)工作的實(shí)際情況,建立一套詳細(xì)完整的成本庫,合理的進(jìn)行成本控制,及時(shí)準(zhǔn)確地向管理層提供最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
2、負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告,進(jìn)行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi)。
3、以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費(fèi)的收繳工作。對于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達(dá)到30%。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向一個(gè)新的臺階。
4、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度，對以前修改的部分要進(jìn)行重點(diǎn)的講解，新的制度實(shí)施后，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)。
5、完成09年的年終財(cái)務(wù)總結(jié)，進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制10年上半年資金計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)資金計(jì)劃部，根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的資金計(jì)劃，合理安排物業(yè)公司10年上半年每個(gè)月的資金，并與各部門協(xié)商對一些付款計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
前期物業(yè)管理策劃（篇5）
一、項(xiàng)目概況
1.地理位置
該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面:
A、工作的主動性
管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如:為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。